貸家の相続税評価額の計算方法｜貸家建付地・賃貸割合と令和9年からの見直し

人に貸している家やアパートの相続税評価額は、自分で住んでいる家より低く計算されます。借りている人がいるぶん、自由に使えないためです。

計算は建物と土地を分けて行います。建物は貸家、土地は貸家建付地として、それぞれ別の算式で求めます。

どちらの算式にも共通して出てくるのが、借家権割合と賃貸割合です。借家権割合は全国一律30%で、賃貸割合は空室の数で変わります。

つまり空室が多いほど評価額は上がります。満室と半分空室では、この記事の例で990万円の差が出ます。

さらに令和9年1月1日から、5年以内に買った賃貸物件の評価方法が変わります。国税庁は令和8年9月18日にその通達案を公表しました。

この記事の例では、同じ物件でも従来の評価と2,580万円の差が出ます。

建物と土地それぞれの算式、3つの割合の調べ方、空室の扱い、評価が下がらないケース、令和9年からの見直しまでを解説します。

結論｜建物と土地を分けて計算する

貸している不動産の相続税評価額は、建物と土地を別々に計算してから足します。1つの算式でまとめて出すことはできません。

どちらの算式にも借家権割合と賃貸割合が入り、土地の算式にはこれに借地権割合が加わります。借家権割合だけは全国一律30%なので、調べる手間がかかりません。

必要な材料は、建物の固定資産税評価額、土地の自用地としての価額、そして3つの割合です。いずれも納税通知書と路線価図でそろいます。

この章では、2つの算式の全体像、計算に必要な材料、自分で住んでいる場合と比べてどれだけ下がるかを見ていきます。

2つの算式の全体像

先に結論を一覧にします。路線価20万円の土地300平方メートル、建物の固定資産税評価額3,000万円、10室すべて賃貸中という例です。

対象	基になる価額	差し引くもの	この記事の例
建物（貸家）	固定資産税評価額	固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合	3,000万円→2,100万円
土地（貸家建付地）	自用地としての価額	自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合	6,000万円→4,920万円
合計	—	—	9,000万円→7,020万円

表の見方：黄色の2行がそれぞれの算式です。基になる価額から、割合を掛けた金額を差し引く形は共通しています。違うのは土地に借地権割合が入る点です。

重要ポイント：建物と土地で基になる価額が違います。建物は固定資産税評価額、土地は路線価から計算した自用地としての価額です。この2つを取り違えると結果が大きくずれます。

計算ロジック：建物の算式は国税庁 No.4602、土地の算式は国税庁 No.4614 が示しているものです。根拠は財産評価基本通達26、89、93、94になります。

参照元：国税庁 No.4602 土地家屋の評価

参照元：国税庁 No.4614 貸家建付地の評価

計算に必要な3つの材料

手を動かす前に、手元にそろえるものを確認します。建物と土地の価額、それに3つの割合があれば計算できます。取り寄せに時間がかかるものは固定資産評価証明書だけです。

• □ 建物の固定資産税評価額：毎年届く固定資産税の納税通知書、または市区町村の評価証明書
• □ 土地の自用地としての価額：国税庁の路線価図で路線価を調べ、地積を掛ける
• □ 借地権割合：路線価図に路線価とセットで記号（A〜G）で書かれている
• □ 借家権割合：全国一律30%なので調べる必要はない
• □ 賃貸割合：相続が起きた日に賃貸していた部屋の床面積の割合

重要ポイント：固定資産税の納税通知書に載っている評価額をそのまま使えます。建物については、自分で計算し直す必要がありません。

自分で住んでいる場合との差

同じ不動産でも、貸しているかどうかで評価額は変わります。数字で見ると差がはっきりするので、ここまでの例をそのまま使って比べます。

この記事の例では、貸していなければ9,000万円です。貸していると7,020万円になり、1,980万円下がります。

さらに小規模宅地等の特例を使うと5,380万円まで下がります。土地の200平方メートルまでが50%減額されるためです。

相続税の総額で見ると、子2人が相続する場合で620万円が118万円になります。基礎控除4,200万円を引いた後の金額に税率を当てた結果です。

重要ポイント：評価額が下がるのは、借りている人がいて自由に使えないからです。節税のための制度ではなく、実態に合わせた評価のしくみです。空室が増えれば、その分だけ評価額は上がります。

不動産を相続したときの税額の出し方は、下記の記事で解説しています。

建物の計算｜固定資産税評価額から30%分を引く

建物から始めるのが分かりやすい順序です。材料が固定資産税評価額1つで済むため、路線価図を開かなくても計算できます。

算式は、固定資産税評価額から「固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合」を差し引くものです。掛ける割合は2つだけで、土地より項目が1つ少なくなります。

借家権割合は全国どこでも30%です。地域によって30%から90%まで変わる借地権割合とは違い、自分で調べる必要がありません。

この章では、算式の中身と実際の計算例、固定資産税評価額の調べ方、増改築した建物や分譲マンションの一室の扱いを見ていきます。

算式と各項目の意味

国税庁が示している算式は、貸家の価額＝固定資産税評価額−固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合、というものです。

言い換えると、全部の部屋を貸していれば固定資産税評価額の70%になります。30%を差し引いた残りが評価額です。

半分しか貸していなければ差し引けるのは15%分だけで、評価額は85%になります。賃貸割合がそのまま減額の大きさに効いてくる形です。

項目	金額・割合	説明
固定資産税評価額	3,000万円	納税通知書に記載されている金額
借家権割合	30%	全国一律で30%
賃貸割合	100%	10室すべて賃貸中
差し引く金額	900万円	3,000万円×30%×100%
貸家の評価額	2,100万円	3,000万円 − 900万円

表の見方：上から順に材料をそろえ、4行目で差し引く金額を出し、黄色の行が答えです。3,000万円の建物が2,100万円になります。

重要ポイント：建物には借地権割合は使いません。土地の算式と混同して借地権割合を掛けてしまう誤りが起きやすい箇所です。

計算ロジック：国税庁 No.4602 は「課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します」としています。根拠は財産評価基本通達93と94です。

参照元：国税庁 No.4602 土地家屋の評価

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年4月から6月ごろに届く固定資産税の納税通知書で確認できます。課税明細書の「価格」または「評価額」の欄です。

注意したいのは、同じ通知書に載っている課税標準額と取り違えないことです。住宅用地の軽減などで課税標準額は評価額より低くなっていることがあります。

通知書が見つからない場合は、物件のある市区町村で固定資産評価証明書を取ります。相続人であることを示す戸籍などが必要です。

東京23区は都税事務所、それ以外は市区町村の窓口になります。相続税の申告では、亡くなった年度の評価額を使います。

重要ポイント：使うのは「評価額」で「課税標準額」ではありません。取り違えると建物の評価額を低く出してしまい、申告漏れとして指摘される原因になります。

増改築した建物とマンションの一室

建物の状況によっては、上の算式だけでは足りない場合があります。代表的なものが2つあり、どちらも見落とすと評価額がずれます。

1つは増改築をした場合です。固定資産税評価額に増改築分が反映されていないことがあり、その場合は反映されていない部分を別に加える必要があります。

もう1つは分譲マンションの一室を貸している場合です。令和6年1月1日以後に相続で取得したものは、先に区分所有補正率をかけてから貸家の計算をします。

この順番は逆になりません。国税庁は、補正率を適用して計算した価額を基に貸家と貸家建付地の評価と小規模宅地等の特例の適用を行うとしています。

重要ポイント：一棟所有のアパートや賃貸マンションには区分所有補正率は使いません。区分建物の登記がされていないものは、この通達の対象外だからです。

参照元：国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価

分譲マンションの評価額の出し方は、下記の記事で解説しています。

土地の計算｜自用地としての価額から3つの割合を掛けて引く

土地は貸家建付地として評価します。アパートや貸家が建っている敷地のことです。建物を貸しているため、土地も自由に使えない状態になっています。

算式は建物より項目が1つ多くなります。自用地としての価額から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合の3つを掛けた金額を差し引きます。

借地権割合は地域によって30%から90%まで変わります。ここだけは物件ごとに調べる必要があります。

この章では、算式の中身と計算例、自用地としての価額の出し方、土地と建物の持ち主が違う場合の扱いを見ていきます。

算式と計算例

国税庁が示している算式は、貸家建付地の価額＝自用地としての価額−自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合、というものです。

借地権割合60%の地域で満室なら、差し引けるのは自用地としての価額の18%です。60%×30%×100%を計算した結果になります。

建物の30%と比べると減額の幅は小さくなります。それでも金額が大きいぶん、差し引ける額そのものは土地のほうが大きくなります。

項目	金額・割合	説明
路線価	20万円	1平方メートルあたり。路線価図で調べる
地積	300平方メートル	実際の面積
自用地としての価額	6,000万円	20万円×300平方メートル
借地権割合	60%	路線価図の記号D
借家権割合	30%	全国一律で30%
賃貸割合	100%	10室すべて賃貸中
差し引く金額	1,080万円	6,000万円×60%×30%×100%
貸家建付地の評価額	4,920万円	6,000万円 − 1,080万円

表の見方：上の3行で自用地としての価額を出し、次の3行で割合をそろえ、7行目で差し引く金額を計算します。黄色の行が答えです。

重要ポイント：3つの割合はすべて掛け合わせます。足すのではありません。1つでも小さい割合があると、差し引ける金額は一気に小さくなります。

計算ロジック：自用地としての価額は路線価×地積で求めました。差し引く金額は6,000万円×60%×30%×100%＝1,080万円です。根拠は財産評価基本通達25と26になります。

参照元：国税庁 No.4614 貸家建付地の評価

自用地としての価額の出し方

自用地としての価額とは、貸していない状態で評価した土地の価額のことです。ここから減額していくので、まずこの金額を出します。

市街地なら路線価方式を使います。国税庁の路線価図で土地が面している道路の路線価を調べ、地積を掛けます。

路線価が設定されていない地域は倍率方式です。土地の固定資産税評価額に、地域ごとに決められた倍率を掛けて求めます。

実際には、土地の形や道路との接し方による補正が入ります。間口が狭い、奥行きが長い、不整形といった事情があれば補正率で評価額を下げられます。

重要ポイント：地積は登記簿の面積ではなく実際の面積を使います。国税庁は、登記簿の地積と実際の面積が違う場合は実際の面積で評価するとしています。

参照元：国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

路線価方式と倍率方式の手順、形による減額補正は、下記の記事で解説しています。

土地と建物の持ち主が違う場合

土地と建物を同じ人が持っているとは限りません。組み合わせによって土地の評価方法が変わります。

亡くなった人が土地だけを持ち、建物は他人のものだった場合は貸家建付地になりません。貸宅地として借地権割合の分をまるごと差し引きます。

差し引ける金額の差は大きくなります。貸家建付地は借地権割合に借家権割合と賃貸割合を掛けた分だけですが、貸宅地は借地権割合そのものを引けるためです。

土地の上に建っているもの	土地の評価	差し引ける割合
自分が建てたアパートを貸している	貸家建付地	借地権割合×借家権割合×賃貸割合
他人に土地を貸し、その人が建物を建てている	貸宅地	借地権割合
自分の家に自分が住んでいる	自用地	なし
社宅として従業員に貸している	自用地	なし（借地借家法の適用がないため）

表の見方：黄色の行がこの記事で扱っている形です。下の2行は減額がありません。同じ「人に使わせている」でも扱いが分かれます。

重要ポイント：社宅の敷地は貸家建付地になりません。国税庁は、一般的に借地借家法の適用がないとされている社宅の敷地は自用地としての価額で評価するとしています。

借地権そのものの評価方法は、下記の記事で解説しています。

3つの割合の調べ方｜路線価図の記号と賃貸割合の出し方

算式に入れる3つの割合のうち、自分で調べる必要があるのは借地権割合と賃貸割合の2つです。借家権割合は全国一律30%で固定されています。

借地権割合は路線価図に書かれています。路線価の数字のうしろにAからGの記号が付いていて、それが割合を表します。

賃貸割合は物件の状況から自分で計算します。相続が起きた日にどの部屋が貸されていたかで決まります。

この章では、路線価図の読み方、記号ごとの割合と評価額への影響、賃貸割合の計算のしかたを見ていきます。

路線価図で借地権割合を読む

国税庁のサイトで路線価図を開くと、道路の上に「200D」のような表示があります。数字が路線価、アルファベットが借地権割合の記号です。

この例なら路線価が1平方メートルあたり20万円、借地権割合が60%という意味になります。数字の単位は千円です。

記号はAからGまであり、Aが90%でGが30%です。都心の商業地ほど高く、郊外の住宅地ほど低くなります。

記号	借地権割合	貸家建付地の評価額	自用地からの減額
A	90%	4,380万円	1,620万円
B	80%	4,560万円	1,440万円
C	70%	4,740万円	1,260万円
D	60%	4,920万円	1,080万円
E	50%	5,100万円	900万円
F	40%	5,280万円	720万円
G	30%	5,460万円	540万円

表の見方：黄色の行がこの記事の例です。同じ土地でも記号が違えば評価額が変わります。AとGでは差し引ける金額が3倍違います。

重要ポイント：借地権割合が高い地域ほど貸家建付地の評価額は下がります。ただし自用地としての価額そのものも高い地域なので、税額が下がるとは限りません。

計算ロジック：各行は自用地としての価額6,000万円から「6,000万円×借地権割合×30%×100%」を差し引いて求めています。借家権割合と賃貸割合は固定し、借地権割合だけを動かしました。

参照元：国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

路線価図の調べ方と見方は、下記の記事で解説しています。

賃貸割合の計算のしかた

賃貸割合は、貸している部屋の床面積が建物全体の何割かを表す数字です。部屋数ではなく床面積で計算します。

算式は、相続が起きた日に賃貸されている各独立部分の床面積の合計を、各独立部分の床面積の合計で割ったものです。

各独立部分とは、壁や扉、天井と床で他の部分と完全に仕切られていて、独立した出入口がある部分を指します。国税庁がこう定義しています。

部屋の広さがすべて同じなら、部屋数の割合と一致します。広さが違う場合は床面積で計算しないと数字がずれます。

重要ポイント：基準になるのは相続が起きた日の状況です。その前後で入居者が入れ替わっていても、判定するのは亡くなった日の状態になります。

自分で調べずに済むもの・間違えやすいもの

3つの割合のうち借家権割合は調べる必要がありません。全国一律で30%と決まっているためです。

間違えやすいのは借地権割合の使い方です。建物の計算には借地権割合を使いません。土地だけに使う数字です。

もう1つは賃貸割合を部屋数で計算してしまう誤りです。広さが違う部屋が混ざっていると、床面積で計算した場合と数字が変わります。

駐車場だけを貸している土地も注意が必要です。建物がないため貸家建付地にはならず、原則として自用地評価になります。

重要ポイント：3つの割合はどれか1つでも間違えると評価額全体がずれます。路線価図の記号と床面積の資料は、申告書に添える前に見直してください。

土地の評価額を下げられる余地は、下記の記事で解説しています。

空室があるとどうなるか｜一時的な空室と認められる4つの条件

賃貸割合は空室の数で変わります。空室が増えるほど評価額は上がります。借りている人がいない部分は、自由に使える状態だからです。

ただし空室がそのまま評価額に響くわけではありません。一時的な空室と認められれば、賃貸していたものとして扱えます。

認められるかどうかは4つの条件で判断します。国税庁がタックスアンサーで具体的に示しているものです。

この章では、空室が評価額に与える影響、一時的な空室と認められる条件、サブリースの場合の扱いを見ていきます。

空室が増えるといくら上がるか

同じ物件で賃貸中の部屋数だけを変えて計算しました。土地と建物の両方に賃貸割合が効くので、影響は両方に出ます。

賃貸中の部屋	賃貸割合	貸家建付地	貸家	合計	満室との差
10室 / 10室	100%	4,920万円	2,100万円	7,020万円	—
8室 / 10室	80%	5,136万円	2,280万円	7,416万円	＋396万円
6室 / 10室	60%	5,352万円	2,460万円	7,812万円	＋792万円
5室 / 10室	50%	5,460万円	2,550万円	8,010万円	＋990万円
0室 / 10室	0%	6,000万円	3,000万円	9,000万円	＋1,980万円

表の見方：黄色が満室、赤が全室空室です。一番右が満室との差になります。半分空室になると990万円上がります。

重要ポイント：全室空室だと減額はゼロになります。自分で住んでいる場合と同じ9,000万円です。建物が建っていても、貸していなければ評価は下がりません。

計算ロジック：各行は賃貸割合だけを変えて2つの算式に当てはめたものです。土地は6,000万円−6,000万円×60%×30%×賃貸割合、建物は3,000万円−3,000万円×30%×賃貸割合で計算しています。全室同じ広さとして戸数で賃貸割合を出しました。

一時的な空室と認められる4つの条件

入居者が退去した直後に相続が起きることもあります。そのたびに評価額が上がるのは実態に合いません。

国税庁は、次のイからニのような事実関係から一時的に空室だったにすぎないと認められる場合は、相続が起きた日も賃貸されていたものとして扱って差し支えないとしています。

鍵になるのはロとハです。退去後すぐに募集をかけ、その記録が残っているかが問われます。仲介会社との媒介契約書や広告の掲載履歴が証拠になります。

ハの「1か月程度」は例示です。それを超えたら必ず駄目というものではありませんが、長くなるほど説明が必要になります。

重要ポイント：募集していた証拠を残しておいてください。空室の期間中に物置として使っていた、募集を止めていたという事情があると、ロの条件を満たさなくなります。

参照元：国税庁 No.4614 貸家建付地の評価

サブリースの場合

管理会社が一棟まるごと借り上げて転貸するサブリースの形をとっている物件があります。この場合の賃貸割合の考え方は、実際の入居状況とは分けて考えます。

建物全体が管理会社に貸されている状態なので、入居者がいない部屋があっても賃貸割合は100%として扱えるのが原則です。借主は管理会社1社だからです。

ただし契約の中身によります。空室分の賃料が支払われない契約や、実質的に管理委託にすぎない契約だと、扱いが変わることがあります。

契約書の名称ではなく中身で判断されます。一括借り上げと書かれていても、空室リスクを管理会社が負っていなければ転貸の形になっていない可能性があります。

重要ポイント：サブリース契約書を申告の資料としてそろえてください。借主が誰か、空室でも賃料が支払われるかが判定の材料になります。

賃貸物件を建てる判断と空室リスクの考え方は、下記の記事で解説しています。

評価が下がらないケース｜身内に貸す・社宅・駐車場

人に使わせていれば必ず評価が下がるわけではありません。借りている人に借家権が生じているかどうかが分かれ目になります。

借家権は、家賃を払って借りている人を保護するための権利です。無償で貸している場合には生じません。

この違いを知らずに減額して申告すると、後から指摘されて修正申告になります。

この章では、下がらないケースの一覧、身内に貸している場合の扱い、駐車場と空き地の扱いを見ていきます。

下がるケースと下がらないケースの一覧

状況ごとに結論を並べます。同じ「人に使わせている」でも扱いが分かれるので、自分の物件がどれに当たるかを先に確認してください。

状況	土地の評価	建物の評価	理由
全室空室で募集もしていない	自用地	減額なし	賃貸割合が0%になる
親族に無償で貸している	自用地	減額なし	使用貸借で借家権が生じない
従業員に社宅として貸している	自用地	減額なし	借地借家法の適用がないとされている
土地だけを貸して他人が建物を建てている	貸宅地	対象外	借地権割合を差し引く別の評価
青空駐車場として貸している	自用地	対象外	建物がないため貸家建付地にならない
第三者に有償で貸している	貸家建付地	貸家	借家権が生じている

表の見方：黄色の行だけが貸家建付地と貸家の評価になります。赤の2行は自分で住んでいる場合と同じ扱いです。下の3行は減額がないか、別の評価方法になります。

重要ポイント：お金を受け取っているかどうかが最初の分かれ目です。無償や、固定資産税相当額だけを受け取っている場合は貸していることになりません。

身内に貸している場合

子や親に貸している物件は扱いに注意が必要です。家賃の金額によって結論が変わります。

無償で貸していれば使用貸借です。借家権が生じないため、土地も建物も減額できません。固定資産税相当額だけを受け取っている場合も同じ扱いになります。

周辺の相場と同じ家賃を受け取っていれば、相手が親族でも通常の賃貸借です。貸家建付地と貸家の評価ができます。

相場より安いが無償でもない場合は判断が分かれます。契約書、家賃の入金記録、確定申告で不動産所得を申告しているかが材料になります。

重要ポイント：家賃の入金記録を通帳に残してください。現金の手渡しだと、賃貸借であることを示す材料がなくなります。

駐車場と空き地

土地を駐車場として貸している場合、建物がないので貸家建付地にはなりません。原則として自用地としての価額で評価します。

アスファルト舗装や車止めなどの構築物がある場合は、小規模宅地等の特例のほうで貸付事業用宅地等として扱える可能性があります。

ただしこれは評価額を下げる話ではなく、特例で200平方メートルまで50%減らす話です。土地の評価方法そのものは自用地のままになります。

更地のまま貸している青空駐車場は、構築物がないため特例の対象からも外れることがあります。舗装の有無で結論が変わる論点です。

重要ポイント：駐車場は「評価額の減額」と「特例の適用」を分けて考えてください。貸家建付地にならないことと、特例が使えないことは別の話です。

駐車場と貸付事業用宅地等の判定は、下記の記事で解説しています。

持分を共有している物件の評価は、下記の記事で解説しています。

小規模宅地等の特例との関係｜200平方メートルまで半分にできる

貸家建付地の評価額を出したら、そこで終わりではありません。小規模宅地等の特例をさらに重ねられます。貸付事業用宅地等として、200平方メートルまで50%減らせます。

順番が決まっています。先に貸家建付地として評価し、その金額に対して特例を適用します。逆にはできません。

ただし要件があります。相続税の申告期限まで貸付事業を続けて土地を持ち続けること、そして相続開始前3年より前から貸付事業をしていたことです。

この章では、特例を重ねたときの金額、3年の要件、自宅の土地と併用する場合の考え方を見ていきます。

特例を重ねるといくらになるか

この記事の例で、段階ごとに評価額がどう動くかを並べます。土地は300平方メートルなので、限度面積の200平方メートル分だけが対象です。

段階	土地の評価額	建物の評価額	合計
自分で使っていた場合	6,000万円	3,000万円	9,000万円
貸家建付地・貸家の評価	4,920万円	2,100万円	7,020万円
小規模宅地等の特例まで適用	3,280万円	2,100万円	5,380万円
相続税の総額（子2人）	—	—	620万円 → 118万円

表の見方：上から順に減額が重なります。土地だけを見ると6,000万円が3,280万円まで下がります。一番下は相続税の総額です。

重要ポイント：特例の対象は200平方メートルまでです。この例では300平方メートルのうち3分の2だけが減額され、残りはそのままになります。

計算ロジック：貸家建付地の評価額4,920万円を地積300平方メートルで割り、1平方メートルあたりの価額を出します。

計算ロジック（続き）：これに限度面積200平方メートルと減額割合50%を掛けた1,640万円が減額される金額です。相続税の総額は基礎控除4,200万円を引いて計算しました。

参照元：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

3年より前から貸していることが条件

貸付事業用宅地等には、他の類型にはない期間の条件があります。相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地は対象外です。

相続が近づいてから急いでアパートを建てて評価を下げる、という使い方を防ぐために2018年の改正で入りました。

例外があります。相続開始前3年より前から事業的規模で貸付事業を行っていた人であれば、3年以内に新しく始めた物件でも対象になります。

事業的規模の目安は、おおむね5棟10室以上とされています。アパートなら10室、戸建てなら5棟が基準です。

重要ポイント：建てた時期と貸し始めた時期を確認してください。相続の直前に取得した物件は、貸家建付地の評価は使えても特例は使えないことがあります。

自宅の土地と両方ある場合

自宅の土地にも小規模宅地等の特例を使える場合、どちらに適用するかを選べます。ただし面積には上限があります。

自宅は330平方メートルまで80%減、貸付用は200平方メートルまで50%減です。両方使う場合は限度面積を調整する計算が入ります。

どちらを優先するかは、1平方メートルあたりの減額される金額を比べて決めます。評価額の高い土地に高い減額割合を当てるほうが有利になります。

自宅のほうが減額割合が大きいため、路線価が同じくらいなら自宅を優先するのが基本です。貸付用の土地の路線価が大幅に高い場合は逆転します。

重要ポイント：選び方で税額が変わるので、両方の土地で試算してから決めてください。申告書を出した後に選び直すことは原則としてできません。

4つの類型と有利判定の考え方は、下記の記事で解説しています。

令和9年からの見直し｜5年以内に取得した物件は時価で評価する

ここまでの計算方法が、令和9年1月1日から一部の物件で使えなくなります。5年以内に買った、または建てた賃貸物件が対象です。

市場で売買される価格と相続税評価額の差が大きすぎることが理由です。国は、その差を使った節税が広がっている実態を問題にしました。

国税庁は令和8年9月18日に、この見直しの通達案を公表し意見公募を始めました。内容はまだ確定していません。

この章では、何が変わるのか、対象になる物件とならない物件、金額でどれだけ違うのか、今の状況と今後の流れを見ていきます。

変わるのは2つだけ

すべての賃貸不動産の評価が変わるわけではありません。令和8年度税制改正大綱が挙げているのは2つの類型だけです。

1つ目が、課税時期前5年以内にお金を払って取得または新築した貸付用不動産です。相続や贈与でもらったものは含まれません。

2つ目が、不動産特定共同事業契約などに基づく権利の目的となっている貸付用不動産です。いわゆる不動産小口化商品で、こちらは取得時期を問いません。

項目	内容
対象①	課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築をした一定の貸付用不動産
対象②	不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産（取得の時期を問わない）
原則の評価	課税時期における通常の取引価額に相当する金額
例外（①の場合）	課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80
適用時期	令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価
経過措置	①は、通達に定める日までに、自分が所有する土地（同日の5年前から所有しているもの）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む）には適用しない

表の見方：黄色の3行が押さえるべき部分です。対象は2つの類型に限られ、一番下の経過措置に当てはまれば①の対象から外れます。

重要ポイント：5年より前から持っている物件は対象外です。親から相続した物件や、10年前に建てたアパートはこれまでどおりの計算方法が続きます。

参照元：財務省 令和8年度税制改正大綱

金額でどれだけ変わるか

原則は「課税時期における通常の取引価額」、つまり市場で売買される価格です。ただし課税上の弊害がない限り、例外として80%評価も選べます。

例外を使う場合は、取得価額を基に計算します。土地は地価の変動を考慮した金額、建物は取得価額から償却費を引いた金額です。

この記事の例で、土地を8,000万円、建物を5,000万円で5年以内に取得したと仮定して比べます。

項目	従来の評価	見直し後（例外の80%評価を使う場合）
土地	4,920万円（貸家建付地）	8,000万円×地価変動率
建物	2,100万円（貸家）	5,000万円−償却費1,000万円
小計	7,020万円	12,000万円
評価額	7,020万円	9,600万円（小計×80%）
差	—	＋2,580万円

表の見方：左が従来の計算、右が見直し後です。取得価額が基準になるため、固定資産税評価額や路線価から計算する従来の方法より高く出ます。

重要ポイント：この例では評価額が2,580万円上がります。80%評価という例外を使ってもこの差です。原則どおり通常の取引価額で評価すると、差はさらに広がります。

計算ロジック：大綱の注書きに沿って、土地は取得価額8,000万円に地価変動率を掛け（ここでは変動なしとして1.00）、建物は取得価額5,000万円から償却費1,000万円を引きました。

計算ロジック（続き）：その合計に100分の80を掛けています。地価変動率と償却費の具体的な計算方法は通達案で示された部分なので、ここでは単純な前提を置いた試算です。

対象から外れる場合がある

5年以内に取得していても、対象から外れる場合があります。大綱が示しているのが経過措置です。

通達に定める日までに、自分がもともと持っていた土地に家屋を新築した場合は①の対象になりません。その土地を同じ日の5年前から持っていることが条件です。

新築の判定には、その日に建築中のものも含まれます。着工していれば完成前でも対象から外れる扱いです。

もともと持っている土地にアパートを建てた人と、土地から買って建てた人で結論が変わります。土地の取得時期が判定を左右します。

重要ポイント：土地をいつから持っているかを確認してください。先祖から受け継いだ土地にアパートを建てた場合は、経過措置で対象外になる可能性があります。

今どういう状況か

見直しの骨格は令和8年度税制改正大綱で決まっています。ただし細かい計算方法は通達で定めることになっていました。

その通達案が令和8年9月18日に公表されました。国税庁のサイトに「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）に対する意見公募手続の実施として掲載されています。

意見公募の段階なので、通達案の内容は変わる可能性があります。確定しているのは大綱で決まった骨格の部分です。

適用は令和9年1月1日以後に相続や遺贈、贈与で取得する財産からです。令和8年中の相続には関係しません。

重要ポイント：今の時点で確定しているのは大綱の骨格までです。細かい計算方法を前提に判断するのは早く、通達が確定してから具体的な数字を固めてください。

参照元：国税庁 新着情報

法人を使って持ち方を変える方法は、下記の記事で解説しています。

保険と不動産のどちらが有利かの比較は、下記の記事で解説しています。

申告した後でも見直せる｜評価の誤りと取り戻す手続き

賃貸不動産の評価は、項目が多く判断が入るぶん誤りが起きやすい分野です。土地の形、空室の扱い、特例の適用と、確認する箇所が重なります。

高く評価してしまっていた場合、納めすぎた相続税は取り戻せます。更正の請求という手続きです。

期限は法定申告期限から5年以内です。気づいた時点で残り時間を確認してください。

この章では、間違えやすい箇所、取り戻す手続きと期限、見直しで戻りやすいケースを見ていきます。

間違えやすい箇所

この記事で扱ってきた計算のうち、実際に誤りが起きやすいところを並べます。自分の申告書と照らし合わせてみてください。

間違えやすい箇所	起きること	影響
空室を一時的な空室と説明できなかった	賃貸割合が下がる	土地も建物も評価額が上がる
固定資産税評価額と課税標準額を取り違えた	建物の基になる価額が違う	評価額が上下どちらにもずれる
建物に借地権割合を掛けた	差し引く金額が小さくなる	建物の評価額が高く出る
賃貸割合を部屋数で計算した	床面積と数字が合わない	部屋の広さが違うとずれる
土地の形による補正を使っていない	自用地としての価額が高いまま	土地の評価額が高く出る
小規模宅地等の特例を使っていない	200平方メートル分が減らない	この記事の例で1,640万円の差

表の見方：黄色の行が金額への影響が最も大きい箇所です。下の5つは計算そのものの誤りで、申告書と資料を見比べれば気づけます。

重要ポイント：空室の扱いひとつで課税価格が変わります。この記事の例では、10室のうち4室の空室を一時的な空室と説明できた場合とできなかった場合で、相続税が118万円と182.8万円に分かれます。

計算ロジック：一時的な空室と認められれば賃貸割合は100%、認められなければ60%です。どちらも貸家建付地と貸家を計算し、小規模宅地等の特例を200平方メートル分適用した後の課税価格を比べました。差は648万円で、相続税では64.8万円の差になります。

取り戻す手続きと期限

納めすぎに気づいたら更正の請求をします。税務署に対して、税額が多すぎたので直してほしいと求める手続きです。

期限は法定申告期限から5年以内です。相続開始から数えるのではなく、申告期限から数えます。

請求には根拠となる資料が必要です。評価をやり直した明細、空室の募集記録、土地の形状を示す図面などをそろえます。

認められると、納めすぎた分に還付加算金が付いて戻ります。請求してから還付までは数か月かかるのが一般的です。

重要ポイント：5年を過ぎると取り戻せません。賃貸不動産を含む申告をしてから時間が経っている場合は、残り期間を先に確認してください。

参照元：国税庁 B1-27 相続税及び贈与税の更正の請求手続

還付されやすいケースと手続きの流れは、下記の記事で解説しています。

見直しで戻りやすいケース

どういう物件で見直しの余地が出やすいか、傾向があります。

• □ 空室があったが、募集していた記録を出していない
• □ 土地の形が整っていない（間口が狭い、奥行きが長い、旗ざお地）
• □ 土地が広く、面積による補正を検討していない
• □ 私道に接している、または敷地内に私道部分がある
• □ 小規模宅地等の特例を自宅の土地にだけ使っている
• □ 一棟の物件なのに区分所有補正率を掛けている
• □ 相続税の申告を不動産の評価に慣れていない事務所に頼んだ

土地の評価は、同じ土地でも見る人によって結果が変わります。補正をどこまで拾うかで金額が動くためです。

重要ポイント：チェックが2つ以上付いたら見直しの価値があります。見直しの相談は、実際に減額できた場合だけ費用が発生する形でも受けられます。

不動産の評価を見直して還付を受ける手順は、下記の記事で解説しています。

土地の評価で税理士によって差が出る項目は、下記の記事で解説しています。

貸家の相続税評価の相談は相続税の対応実績がある税理士へ｜一括相談・見積り

賃貸不動産の評価は、担当する税理士によって金額が変わります。空室の説明のしかた、土地の補正をどこまで拾うかで結果が動くためです。

同じ物件でも、慣れている事務所とそうでない事務所では提示される評価額が違います。報酬の差より、評価額の差のほうが金額としては大きくなります。

この章では、実務力の見分け方と依頼までの手順を説明します。

相続税の対応実績がある税理士が必要な理由

相続税は税理士なら誰でも扱う税目ではありません。賃貸不動産が絡む申告となると、扱った件数はさらに限られます。

金額で見ると差がはっきりします。10室のうち4室が空室だった物件で、一時的な空室と説明できた場合の課税価格は5,380万円、できなかった場合は6,028万円です。

相続税の総額では118万円と182.8万円になり、64.8万円の差が付きます。報酬の違いではなく、資料の集め方と説明のしかたで変わる金額です。

税理士を比較するときの3つの判定ポイント

見積りを見比べるとき、報酬額だけでは実務力は分かりません。次の3点を質問すると、賃貸不動産を扱った経験の差が表に出ます。

判定ポイント1：空室の資料として何を求めるか聞く媒介契約書や広告の掲載履歴を挙げる事務所は、実際に一時的な空室を主張した経験があります。

判定ポイント2：土地の補正をどこまで見るか聞く現地を見るか、公図や測量図を取り寄せるかを確認します。机上の路線価だけで済ませる事務所とは結果が変わります。

判定ポイント3：令和9年の見直しへの認識を聞く取得時期を確認するか、通達案が意見公募中であることを説明できるか。直近の動きを追っているかが分かります。

3点とも具体的に答えられる事務所のほうが、賃貸不動産の評価の実務経験が豊富と判定できます。一般的な相続税の説明しか返ってこない場合は経験が浅い可能性があります。

相談しないまま進めるリスク

自分で計算して申告することもできますが、賃貸不動産は確認する項目が多く、取りこぼしが起きやすい分野です。

重要ポイント：これらはすべて、複数の事務所に見積りを取れば気づけるものです。提示された評価額そのものを見比べてください。

一括相談・見積りの手順｜STEP1〜STEP4

複数の事務所へまとめて相談する手順です。賃貸不動産がある相続は、資料をそろえるのに時間がかかります。相続開始から7か月以内に依頼先を決めておくと余裕を持てます。

重要ポイント：取得時期と戸数、入居状況を最初に伝えてください。伝えずに進めると、令和9年の見直しの対象かどうかを織り込まない見積りが届いて比較になりません。

よくある質問（FAQ）

Q1. 貸家の相続税評価額はどうやって計算しますか。

建物と土地を分けて計算します。建物は固定資産税評価額から「固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合」を引き、土地は自用地としての価額から「自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」を引きます。

借家権割合は全国一律30%、借地権割合は路線価図の記号で30%から90%です。この記事の例では、9,000万円の不動産が7,020万円になりました。

Q2. 空室があると評価額はどれくらい上がりますか。

空室の割合だけ、差し引ける金額が小さくなります。土地と建物の両方に賃貸割合が効くので、影響は両方に出ます。

この記事の例では、10室すべて賃貸中なら7,020万円、半分が空室なら8,010万円です。全室空室だと減額はゼロになります。

Q3. 一時的な空室として認められるのはどんな場合ですか。

国税庁は4つの事実関係を挙げています。課税時期前に継続的に賃貸されてきたこと、退去後すぐに募集していること、空室の期間が前後1か月程度など一時的であること、課税時期後の賃貸が一時的でないことです。

認められれば、相続が起きた日も賃貸されていたものとして扱えます。募集していた記録が残っているかが実務上の分かれ目になります。

Q4. 子どもに無償で貸している家も評価は下がりますか。

下がりません。無償で貸すのは使用貸借で、借家権が生じないためです。固定資産税相当額だけを受け取っている場合も同じ扱いになります。

周辺の相場と同じ家賃を受け取っていれば、相手が親族でも通常の賃貸借です。契約書と家賃の入金記録を残しておいてください。

Q5. 令和9年からの見直しで何が変わりますか。

課税時期前5年以内にお金を払って取得または新築した貸付用不動産は、課税時期における通常の取引価額で評価することになります。不動産小口化商品は取得時期を問わず対象です。

課税上の弊害がない限り、取得価額を基に計算した価額の80%も選べます。令和9年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得する財産から適用されます。

Q6. 5年より前から持っているアパートも対象になりますか。

対象になりません。見直しの対象は課税時期前5年以内に取得または新築したものだけです。相続や贈与でもらったものも、対価を伴う取引ではないので含まれません。

さらに経過措置があります。通達に定める日までに、その日の5年前から持っている自分の土地に新築した家屋は対象から外れます。建築中のものも含まれます。

Q7. すでに申告した賃貸不動産の評価は見直せますか。

見直せます。納めすぎていた場合は更正の請求で取り戻せます。期限は法定申告期限から5年以内です。

空室の資料を出していない、土地の形による補正を使っていない、一棟の物件に区分所有補正率を掛けている、といった場合は見直しの余地があります。

まとめ｜2つの算式と3つの割合で計算できる

貸している不動産の評価は、建物と土地の2つの算式に3つの割合を当てはめれば出せます。難しいのは計算ではなく、割合をどう確定させるかです。

• 建物は固定資産税評価額−固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合（国税庁 No.4602）
• 土地は自用地価額−自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合（国税庁 No.4614）
• 借家権割合は全国一律30%。借地権割合は路線価図の記号でAが90%、Gが30%
• この記事の例では9,000万円が7,020万円（路線価20万円×300平方メートル・建物3,000万円・10室満室）
• 小規模宅地等の特例で200平方メートルまで50%減。この例では1,640万円減り、最終的に5,380万円
• 空室が増えると評価額は上がる。半分空室で990万円、全室空室なら減額ゼロ
• 一時的な空室なら賃貸していたものとして扱える。継続的な賃貸・退去後すぐの募集・前後1か月程度・課税時期後も継続の4条件
• 身内に無償で貸していると下がらない。使用貸借では借家権が生じない。社宅の敷地も自用地評価
• 駐車場は貸家建付地にならない。建物がないため。特例が使えるかどうかは別の話
• 一棟のアパートに区分所有補正率は使わない。区分建物の登記がないものは対象外
• 令和9年1月1日から5年以内に取得した物件は通常の取引価額へ。例外として取得価額を基にした価額の80%も選べる
• 令和8年9月18日に通達案が公表され意見公募中。細かい計算方法はまだ確定していない
• 納めすぎは申告期限から5年以内なら取り戻せる

今すぐ取るべき行動

• まず資料をそろえる場合：固定資産税の納税通知書（課税明細書）と、物件の所在地・地積が分かる書類を用意する
• 建物を計算する場合：課税明細書の「評価額」を確認する。「課税標準額」ではないことに注意する
• 土地を計算する場合：国税庁の路線価図で路線価と借地権割合の記号を調べ、実際の地積を掛ける
• 賃貸割合を出す場合：亡くなった日に賃貸していた部屋の床面積を合計し、建物全体の床面積で割る
• 空室がある場合：媒介契約書や募集広告の掲載履歴を探す。退去日と募集開始日が分かる資料が要る
• 身内に貸している場合：家賃の金額と入金記録を確認する。相場より大幅に安いと減額できないことがある
• 5年以内に取得した物件がある場合：売買契約書で取得年月日と取得価額を確認する。令和9年以降の相続では扱いが変わる
• すでに申告している場合：申告書の評価明細を見て、空室の扱いと土地の補正を確認する。申告期限から5年以内なら請求できる
• 見積りを取る場合：物件の所在地・地積・戸数・入居状況・取得時期を最初に伝え、提示された評価額そのものを3〜5の事務所で比べる

※本記事は2026年9月時点の法令・税率に基づいて作成しています。税制改正や個別の事情により取り扱いが異なる場合があります。具体的な手続きについては税理士または税務署にご相談ください。