被相続人（亡くなった方）の自宅や事業に使っていた宅地等を相続する場合、一定の要件を満たし「小規模宅地の特例」の適用を受ければ、評価額を最大80％減額して相続税の負担を軽減することができます。
この記事では、「小規模宅地の特例」のうち、被相続人が自宅として使っていた宅地等を、同居していた方などが相続する特例「特例居住用宅地等」の要件や手続、必要な書類、注意すべき点を解説します。
親と同居している方、同居はしていないが賃貸に住んでいる（いわゆる「家なき子」）の方は、ぜひ参考にしてください。
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小規模宅地の特例で相続税の節税が可能
被相続人の自宅や事業に使っていた宅地等を、残された家族が相続するときに、通常の取引価格を基準にした評価額で相続税の計算をすると、相続税の課税額が高額になり、相続税を納付するために、事業用や自宅を売却して納税資金を調達することになりかねません。
小規模宅地の特例とは、一定の条件を満たす宅地等には、最大80％評価額を下げて相続税の負担を軽減することで、被相続人が亡くなった後も、配偶者や同居していたお子様などが、これまでの生活が維持できるように配慮する制度です。
小規模宅地の特例の要件と限度面積、減額される割合
小規模宅地の特例相続税の課税価格を計算するとき、次の表の区分ごとに一定の割合を小規模宅地の特例として、減額することができます。
| 相続開始の直前の宅地等の利用区分 | 要件 | 限度面積 | 減額される割合 |
| 居住用 | 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80％ |
| 事業用 | 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 特定同族会社事業事業用等 | |||
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
参考国税局「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
ここからは、このうち被相続人が自宅として使っていた宅地等を相続する特例「特定居住用宅地等」について、解説します。
取得者についての特例適用要件
特定居住用宅地等の特例とは、相続開始の直前に被相続人が自宅として使っていた宅地等に対する特例です。
その宅地等を相続または遺贈で取得した親族の方が、次の図表の「取得者区分」ごとの要件を満たせば、その宅地等の330㎡まで評価額を80％減額することができます。
| 取得者区分 | 小規模宅地の特例を利用できる要件 |
| 被相続人の配偶者 | 取得者ごとの要件なし（無条件） |
| 同居親族（被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族） | 同居親族とは、相続発生時（被相続人の死亡時）に被相続人と同居していた親族のこと。同居の開始は、相続開始の直前でもよいが、相続税の申告期限（相続開始10ヵ月）まで引き続きその宅地等を所有して住み、相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること |
| 同居以外の親族（いわゆる「家なき子」といわれている） 3年以内以上借家暮らしをしている親族を対象としているので、「家なき子特例」とも言われている | 被相続人に配偶者や同居相続人がいないこと宅地等を相続した取得者が、相続開始前３年以内にその親族、親族の配偶者や3親等内の親族または同族会社などが所有する家屋（相続開始の直前において被相続人の居住に供されていた家屋を除く）に住んだことがないこと相続開始時に、取得者が住んでいる家屋をいずれの時にも所有していたことがないことその宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること |
同居とされる場合・されない場合
ここからは、特定居住用宅地等の特例を利用できる同居なのかどうかを解説します。
単身赴任は同居
取得者が配偶者であれば、単身赴任していようがいまいが特例の対象です。
また、取得者が配偶者以外の親族であっても、取得者の一家が被相続人と同居して取得者だけが単身赴任している場合や、単身赴任生活が終了すれば再び同居するなら、特定居住用宅地等の同居を満たすでしょう。
被相続人が老人ホームに入所していた場合
被相続人が健在なうちは自宅などで同居していたものの、被相続人が相続発生日（亡くなった日）に老人ホーム入居した時、次の要件を満たせば特定居住用宅地等の特例が適用されます。
- 要介護認定や要支援認定または障害支援区分の認定を受けていること
- 被相続人が（特別）養護老人ホーム、有料（経費）老人ホーム、介護老人保健施設または介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅や障害者支援施設入所していたこと
- 被相続人が上記の施設に入所後、その宅地等が事業用や被相続人等以外の人の居住の用に供されていないこと
2世帯住宅
建物全体を単独登記していた場合には、単一の名義人が所有する建物に被相続人と取得者（相続人）が一緒に生活している状態といえるので同居です。
次に、建物全体を共有登記していた場合には、被相続人・取得者が共同で所有する建物に両名が一緒に生活している状態なので、同居に該当に該当します。
しかし、被相続人と取得者が2世帯住宅で生活をして、建物が被相続人と取得者との区分所有の登記がされていると同居とは認められません。
2世帯住宅を所有して特定居住用宅地等の特例の活用を想定しているのなら、相続が発生する前に、単独登記や共有名義に変更登記をしておくべきでしょう（その際の課税については税理士に相談してください）。
生活の拠点としていない場合
被相続人と取得人とが生活の拠点として同じ建物に居住していなければ同居とは認められません。
たとえば、被相続人の介護やお世話をするために毎日顔を出し、週末だけ宿泊していた場合など、取得者に別の生活拠点が存在するケースでは、特定居住用宅地等の適用外です。
住民票上のみ同一の住所
被相続人と相続人が同居していたと認められるには、同じ建物において「実質的に」生活を共にしている必要があります。
そのため、住民票上は同一の住所でも、実際には別々の場所で生活しているようなケースでは、特定居住用宅地等における同居の要件を満たさないと考えられます。
小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）の適用を受けるには
ここからは、小規模宅地の特例の特定居住用宅地等を活用するための、いくつかの注意点を解説します。
必ず相続税の申告をする
「小規模宅地の特例」のどの項目でも適用を受けるには、税務署に相続税の申告書を提出することが必要です。
相続税の申告書は、被相続人の財産の総額が【3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数）】の基礎控除額を超え、相続税が課税されるときに提出し、また納税します。
しかし、小規模宅地の特例の適用を受けるには、小規模宅地の特例を受ける前の相続財産額が基礎控除を超えるときはもちろん、小規模宅地の特例の適用を受けることで基礎控除額を下回る場合でも、相続税の申告書を作成して税務署に申告しなくてはいけません。
売却するなら相続税申告期限後に
小規模宅地の特例は、対象となる宅地等を相続税の申告期限まで保有することが要件になっています。
その前に売却しては、特例が受けらません。
ただし、配偶者は無条件で特例が受けられますので、宅地等を取得してすぐに売却することもできます。
相続時精算課税制度による贈与はしない
相続時精算課税制度によって取得した宅地等は、小規模宅地の特例の適用対象外です。
また、相続時精算課税制度は選択すると撤回はできませんし、相続時精算課税制度と小規模宅地の特例制度は併用できません。
小規模宅地の特例を適用受けるための手続き
最後に、小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）の適用を受けるための手続きについて解説します。
相続税の申告書に記載
小規模宅地の特例の適用を受けるには、相続税の申告をする際に、特例の適用を受けようとする旨を「第11の2表の付表」に記載します。
添付する書類は、配偶者か同居親族、「家なき子」で変わります。
添付書類
小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）の適用を受けるために相続税を申告時、次の書類を添付します。
＜すべての取得者＞
- 相続にかかわる人間関係の全貌を明らかにする戸籍謄本・法定相続情報一覧図の写し
- 遺言書または遺産分割協議書の写し
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）
- 申告期限後3年以内の分割見込書（申告期限に遺産分割が間に合わない場合）
＜同居親族＞
- 被相続人の宅地等に相続人が居住していることを明らかにする書類（特例を受ける人がマイナンバー（個人番号）を持っていれば不要）
＜非同居親族（家なき子）の場合＞
- 相続開始前3年間の住所などを証明する書類（特例を受ける人がマイナンバー（個人番号）を持っていれば不要）
- 相続開始前3年以内に住んでいた家屋が、自己、自己の配偶者、3親等以内の親族または同族会社等が所有する家屋でないことを証明する書類（登記簿謄本・賃貸借契約書など）
- 相続時に自己が生活している家屋を、相続開始前に所有したことのないことを証明する書類（登記簿謄本など）
＜被相続人が老人ホームなどに入所していた場合＞
- 被相続人の戸籍の附票の写し
- 被相続人の被保険者証・障害福祉サービス受給証の写しなど
- 施設入所の契約書の写しなど
まとめ
小規模宅地の特例の適用を受けることができれば、宅地などの評価額が最大80％減額され、相続税の負担を大幅に減らすことができます。
ただし、小規模宅地の特例が適用されるか否かは、相続が発生する前の段階から要件を満たすための準備が不可欠です。
税理士などの専門家にできるだけ早いタイミングで相談してみてください。