配偶者居住権と相続税｜評価計算・節税効果・メリット・デメリットを解説
配偶者居住権とは、2020年4月に施行された民法改正により新設された制度です。
被相続人（亡くなった方）の自宅に住んでいた配偶者が、相続後も引き続き無償で自宅に住み続けられる権利を保障しながら、同時に他の財産（現金・株式など）も取得できる仕組みを可能にします。
相続税の計算では、自宅を「配偶者居住権」と「所有権」に分けて評価するため、正確な計算方法の理解が欠かせません。
この記事では、配偶者居住権の基本的な仕組みから相続税評価額の計算式、5パターンのケース別シミュレーション、一次相続と二次相続を合わせたトータル節税効果、メリット・デメリット、設定すべき人の判断基準まで、順序立てて解説します。
配偶者居住権は活用方法を誤ると節税にならないケースもあるため、仕組みを正確に把握した上で判断することが重要です。
▼ この記事の3行まとめ
- 配偶者居住権は自宅を「居住権」と「所有権」に分割して相続することで、配偶者が住み続けながら現金等も受け取れる2020年新設の制度
- 配偶者居住権は配偶者の死亡で消滅するため二次相続の課税財産に含まれず、一次・二次を合わせたトータルの相続税を圧縮できる場合がある
- 評価計算が複雑で設定すべき人・しない方が良い人が明確に分かれるため、遺産分割前に相続税の対応実績がある税理士への相談が不可欠
配偶者居住権とは｜2020年に新設された制度の基本
配偶者居住権は、2020年4月1日に施行された改正民法（第1028条〜1041条）で新設された権利です。
従来の相続では「自宅を相続するか、現金を相続するか」という二者択一が問題になることがありましたが、配偶者居住権の創設によって「居住権と所有権を分けて相続する」という新たな選択肢が生まれました。
配偶者が自宅に住み続けながら他の財産も取得できる仕組み
従来の相続では、配偶者が自宅を相続すると、その分だけ現金などの他の財産を受け取れる割合が減ってしまいます。たとえば遺産総額が6,000万円（自宅4,000万円・現金2,000万円）で配偶者の法定相続分が1/2（3,000万円）の場合、自宅を相続すると3,000万円を超える部分の現金はほとんど受け取れません。
配偶者居住権を使うと、自宅4,000万円を「配偶者居住権（たとえば2,500万円）」と「所有権（1,500万円）」に分けることができます。配偶者は居住権（2,500万円）を取得して住み続けながら、残り現金の一部（500万円分）も受け取れるようになります。
| 比較項目 | 従来（所有権で相続） | 配偶者居住権を活用 |
|---|---|---|
| 配偶者の取得 | 自宅（4,000万円）のみ | 居住権（2,500万円）＋ 現金（500万円） |
| 子の取得 | 現金（2,000万円） | 所有権（1,500万円）＋ 現金（1,500万円） |
| 配偶者の住居 | 確保（自宅を所有） | 確保（居住権で住み続けられる） |
| 配偶者の手元現金 | 少ない | 多い |
配偶者居住権は「住む場所を確保しながら現金も受け取れる」という配偶者の生活保障を強化するための制度です。相続税の節税だけでなく、配偶者の生活基盤を守るための重要な手段になります。
配偶者居住権の設定要件と存続期間
配偶者居住権を設定するためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 被相続人（亡くなった方）の建物に、相続開始時点で配偶者が居住していたこと
- 遺産分割協議・遺言書・家庭裁判所の審判のいずれかで配偶者居住権が設定されること
- 配偶者が法律上の配偶者（婚姻届を提出した者）であること
存続期間は原則として「終身（配偶者が亡くなるまで）」ですが、遺産分割協議や遺言で期間を定めることも可能です。
| 存続期間の種類 | 内容 | 相続税評価への影響 |
|---|---|---|
| 終身（原則） | 配偶者が亡くなるまで継続 | 配偶者の平均余命を存続年数として評価 |
| 有期（合意により設定） | 指定した年数が経過すると消滅 | 指定した年数を存続年数として評価 |
配偶者居住権の設定は被相続人の死亡日が2020年4月1日以降の相続から適用されます。それ以前に開始した相続には適用できません。
設定前後で遺産分割はどう変わるか
配偶者居住権を設定すると、自宅の権利が「配偶者居住権＋敷地利用権」（配偶者が取得）と「建物所有権＋土地所有権」（子などが取得）に分割されます。この分割によって、配偶者と子のそれぞれが受け取る財産の内容と評価額が変わります。
また、配偶者居住権は「譲渡不可・担保設定不可」という制限があるため、所有権とは異なる性質を持ちます。一方、子が取得した所有権は自由に売却・担保設定ができますが、配偶者が居住している間は明渡しを求めることができません。
配偶者居住権の登記（不動産登記）を行うことで第三者対抗要件が得られます。登記がないと、子が土地・建物を第三者に売却した場合に配偶者が居住権を主張できなくなるリスクがあります。
配偶者居住権の相続税評価額の計算方法
配偶者居住権を設定した場合の相続税評価は、建物と土地（敷地）をそれぞれ「配偶者居住権・敷地利用権部分」と「所有権部分」に分けて計算します。計算式には残存耐用年数・存続年数・複利現価率という3つの専門的な数値が必要です。
建物の「配偶者居住権」の評価計算式
建物の配偶者居住権の評価額は以下の計算式で求めます。
配偶者居住権の評価額 ＝ 建物の固定資産税評価額 −（建物の固定資産税評価額 ×（残存耐用年数 − 存続年数）÷ 残存耐用年数 × 複利現価率）
これを整理すると：
配偶者居住権の評価額 ＝ 建物の固定資産税評価額 × ｛1 −（残存耐用年数 − 存続年数）÷ 残存耐用年数 × 複利現価率｝
| 状況 | 配偶者居住権の評価額 |
|---|---|
| 残存耐用年数 ＞ 存続年数（通常のケース） | 計算式通り（建物評価額より低くなる） |
| 残存耐用年数 ≤ 存続年数 | 建物の固定資産税評価額全額（所有権はゼロ） |
| 残存耐用年数 ≤ 0（耐用年数超過） | 建物の固定資産税評価額全額 |
残存耐用年数が存続年数以下の場合、建物の配偶者居住権の評価額が建物全体の評価額と同額になり、所有権の評価額がゼロになります。古い建物や高齢の配偶者ほどこのケースに当てはまりやすいです。
建物の「所有権」の評価計算式
建物の所有権の評価額は、建物全体の評価額から配偶者居住権の評価額を差し引いた残りです。
建物の所有権の評価額 ＝ 建物の固定資産税評価額 − 配偶者居住権の評価額
配偶者居住権の評価額が高いほど、所有権の評価額は低くなります。つまり子が取得する「建物の所有権」の相続税評価額は、配偶者の年齢（若いほど存続年数が長い）や建物の残存耐用年数によって大きく変わります。
土地の「敷地利用権」の評価計算式
土地（敷地）についても、「配偶者の敷地利用権」と「子の所有権」に分けて評価します。
敷地利用権の評価額 ＝ 土地の路線価等評価額 × （1 − 存続年数に応じた複利現価率）
= 土地の路線価等評価額 × （1 − 複利現価率）
土地の評価では建物と違って「残存耐用年数」を使わないため、シンプルな計算式になっています。存続年数が長い（配偶者が若い）ほど複利現価率が低くなり、敷地利用権の評価額が高くなります。
土地の「所有権」の評価計算式
土地の所有権の評価額も、土地全体の評価額から敷地利用権の評価額を差し引いた残りです。
土地の所有権の評価額 ＝ 土地の路線価等評価額 − 敷地利用権の評価額
= 土地の路線価等評価額 × 複利現価率
複利現価率が高い（存続年数が短い・配偶者が高齢）ほど、子が取得する土地の所有権評価額が高くなります。
残存耐用年数・存続年数・複利現価率の求め方
① 残存耐用年数の計算
残存耐用年数 ＝ 建物の法定耐用年数 × 1.5 − 築年数（経過年数）
| 建物の構造 | 法定耐用年数 | 配偶者居住権用耐用年数（×1.5） |
|---|---|---|
| 木造・木骨モルタル造 | 22年 | 33年 |
| 軽量鉄骨造（厚み3mm以下） | 19年 | 28年（0.5年切捨て） |
| 軽量鉄骨造（厚み3〜4mm） | 27年 | 40年（0.5年切捨て） |
| 重量鉄骨造 | 34年 | 51年 |
| 鉄筋コンクリート（RC）造 | 47年 | 70年（0.5年切捨て） |
② 存続年数（終身の場合）
終身で設定する場合、配偶者の年齢に対応する「平均余命」を使います。厚生労働省が公表する「完全生命表」の数値を使用します（国税庁が参照する数値）。主な年齢の目安は以下の通りです（2022年時点の概算）。
| 配偶者の年齢 | 男性の平均余命（目安） | 女性の平均余命（目安） |
|---|---|---|
| 60歳 | 約24年 | 約29年 |
| 65歳 | 約20年 | 約24年 |
| 70歳 | 約16年 | 約20年 |
| 75歳 | 約12年 | 約15年 |
| 80歳 | 約9年 | 約12年 |
③ 複利現価率（法定利率3%の場合）
複利現価率は「1 ÷（1 ＋ 法定利率）の存続年数乗」で計算します。2020年4月から法定利率は3%です。
| 存続年数 | 複利現価率（法定利率3%） |
|---|---|
| 10年 | 0.744 |
| 12年 | 0.701 |
| 15年 | 0.642 |
| 16年 | 0.623 |
| 20年 | 0.554 |
| 24年 | 0.492 |
| 29年 | 0.424 |
法定利率は3年ごとに見直されます。2023年以降も3%で据え置きされていますが、将来的に変更される可能性があるため申告時に最新の利率を確認してください。
相続税計算3ステップ｜配偶者居住権を設定した場合
配偶者居住権を設定した場合の相続税計算の基本的な流れを3つのステップで確認します。評価額の算出後は通常の相続税計算と同じ手順です。
STEP1｜配偶者居住権と所有権それぞれの評価額を算出する
前述の計算式に従い、建物と土地それぞれについて「配偶者が取得する権利（配偶者居住権・敷地利用権）」と「子などが取得する所有権」の評価額を算出します。
確認すべき情報：
- 建物の固定資産税評価額（固定資産税・都市計画税 納税通知書の課税明細書で確認）
- 土地の路線価等評価額（路線価方式または倍率方式で算出）
- 建物の構造・築年数（登記事項証明書で確認）
- 配偶者の年齢・性別（平均余命の確認に必要）
配偶者居住権の評価計算は複数のステップと専門的な数値を使うため、計算ミスが起きやすいポイントです。申告前に必ず税理士に確認することをお勧めします。
STEP2｜基礎控除を差し引いて課税遺産総額を求める
算出した各評価額を含む全相続財産の合計から基礎控除を差し引きます。
基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
配偶者が取得した「配偶者居住権＋敷地利用権」も相続財産として合計額に含みます。
配偶者居住権の評価額は通常の建物所有権の評価額より高くなることがあります。これは後述の「二次相続での消滅」で節税効果が出るためであり、一次相続単独で見ると必ずしも有利ではない点に注意が必要です。
STEP3｜配偶者の税額軽減と小規模宅地等の特例を最大活用する
相続税の総額を算出した後、配偶者の税額軽減（1億6,000万円まで非課税）と小規模宅地等の特例を組み合わせて適用します。
小規模宅地等の特例と配偶者居住権の組み合わせについては以下の通りです。
| 権利の種類 | 取得者 | 小規模宅地等の特例の適用 |
|---|---|---|
| 敷地利用権 | 配偶者 | 適用可（配偶者は要件なしで80%減額） |
| 土地の所有権 | 同居の子 | 適用可（同居要件・保有継続要件を満たせば80%減額） |
| 土地の所有権 | 別居の子 | 家なき子特例の要件を満たす場合のみ適用可 |
配偶者が敷地利用権を取得し、同居の子が土地所有権を取得した場合、両方の権利に小規模宅地等の特例を適用できます（合計330㎡の限度内で）。この組み合わせが最大の節税効果を生みます。
ケース別シミュレーション5パターン｜配偶者居住権の相続税額を試算
配偶者の年齢・建物の構造・他の財産との組み合わせによって、配偶者居住権の節税効果は大きく変わります。5つのパターンで具体的な数字を確認しましょう。なお試算はすべて概算です。
パターン1｜木造・築10年・75歳の妻が終身取得するケース
前提条件
- 建物：木造・築10年・固定資産税評価額800万円
- 土地：路線価評価額3,000万円
- 配偶者：75歳女性（平均余命約15年）→ 存続年数：15年
- 複利現価率（3%・15年）：0.642
建物の計算
- 木造の配偶者居住権用耐用年数：22年 × 1.5 ＝ 33年
- 残存耐用年数：33年 − 10年 ＝ 23年
- 配偶者居住権の評価額 ＝ 800万円 × ｛1 −（23 − 15）÷ 23 × 0.642｝
- ＝ 800万円 × ｛1 − 8/23 × 0.642｝ ＝ 800万円 × ｛1 − 0.223｝ ＝ 800万円 × 0.777 ≒ 622万円
- 建物の所有権：800万円 − 622万円 ＝ 178万円
土地の計算
- 敷地利用権：3,000万円 ×（1 − 0.642）＝ 3,000万円 × 0.358 ≒ 1,074万円
- 土地の所有権：3,000万円 − 1,074万円 ＝ 1,926万円
まとめ
- 配偶者が取得：配偶者居住権622万円 ＋ 敷地利用権1,074万円 ＝ 1,696万円
- 子が取得：建物所有権178万円 ＋ 土地所有権1,926万円 ＝ 2,104万円
- 自宅全体の評価：3,800万円（622+178+1,074+1,926）→ 分割方法が変わるだけで合計は同じ
パターン2｜RCマンション・築10年・70歳の妻が取得するケース
前提条件
- 建物：RC（鉄筋コンクリート）造マンション・築10年・固定資産税評価額1,500万円
- 土地（敷地権）：路線価評価額5,000万円
- 配偶者：70歳女性（平均余命約20年）→ 存続年数：20年
- 複利現価率（3%・20年）：0.554
建物の計算
- RC造の配偶者居住権用耐用年数：47年 × 1.5 ＝ 70年（0.5年切捨て）
- 残存耐用年数：70年 − 10年 ＝ 60年
- 配偶者居住権の評価額 ＝ 1,500万円 × ｛1 −（60 − 20）÷ 60 × 0.554｝
- ＝ 1,500万円 × ｛1 − 40/60 × 0.554｝ ＝ 1,500万円 × ｛1 − 0.369｝ ＝ 1,500万円 × 0.631 ≒ 947万円
- 建物の所有権：1,500万円 − 947万円 ＝ 553万円
土地の計算
- 敷地利用権：5,000万円 ×（1 − 0.554）＝ 5,000万円 × 0.446 ≒ 2,230万円
- 土地の所有権：5,000万円 − 2,230万円 ＝ 2,770万円
まとめ
- 配偶者が取得：配偶者居住権947万円 ＋ 敷地利用権2,230万円 ＝ 3,177万円
- 子が取得：建物所有権553万円 ＋ 土地所有権2,770万円 ＝ 3,323万円
RC造は残存耐用年数が長いため、木造と比べて所有権部分にも一定の評価額が残ります。マンション（RC造）の場合は建物が古くなっても耐用年数が残りやすく、配偶者居住権の設定効果が長期にわたって続きます。
パターン3｜配偶者居住権あり vs なしで一次相続の税額を比較
前提条件
- 遺産総額：自宅（土地3,000万円＋建物800万円）＋ 預貯金4,000万円 ＝ 合計7,800万円
- 相続人：配偶者＋子1人（計2人）
- 配偶者：75歳女性（パターン1と同じ評価額）
配偶者居住権なし（自宅を配偶者が所有権ごと取得）の場合
- 配偶者の取得：自宅3,800万円（所有権）＋ 預貯金100万円 ＝ 3,900万円（法定相続分の1/2）
- 子の取得：預貯金3,900万円
- 基礎控除：3,000万円 ＋ 600万円 × 2人 ＝ 4,200万円
- 課税遺産総額：7,800万円 − 4,200万円 ＝ 3,600万円
- 相続税の総額：配偶者1,800万円 → 235万円 ＋ 子1,800万円 → 235万円 ＝ 470万円
- 配偶者控除適用後：子のみ235万円を納税
配偶者居住権あり（配偶者が居住権・敷地利用権、子が所有権を取得）の場合
- 配偶者の取得：居住権622万円 ＋ 敷地利用権1,074万円 ＋ 預貯金2,204万円 ＝ 3,900万円
- 子の取得：建物所有権178万円 ＋ 土地所有権1,926万円 ＋ 預貯金1,796万円 ＝ 3,900万円
- 課税遺産総額：7,800万円 − 4,200万円 ＝ 3,600万円（同じ）
- 相続税の総額：470万円（同じ）
- 配偶者控除適用後：子のみ235万円を納税
一次相続単独での相続税額は配偶者居住権あり・なしでほぼ変わりません。差が出るのは二次相続（次のパターン）です。
パターン4｜一次＋二次相続のトータル節税効果シミュレーション
前提条件（パターン3と同じ家族）
- 一次相続：父が死亡
- 二次相続：母（75歳）が15年後に死亡（存続年数通り）
- 二次相続時の母の財産：預貯金2,000万円（パターン3で受け取った預貯金から生活費等を差し引いた残り）
二次相続（配偶者居住権なし）の場合：母が自宅所有権を持っていた場合
- 母の財産：自宅3,800万円（相続時から価値変化なしと仮定）＋ 預貯金2,000万円 ＝ 5,800万円
- 基礎控除：3,000万円 ＋ 600万円 × 1人（子のみ）＝ 3,600万円
- 課税遺産総額：5,800万円 − 3,600万円 ＝ 2,200万円
- 二次相続の税額：2,200万円 × 15% − 50万円 ＝ 280万円
- 一次＋二次合計：235万円 ＋ 280万円 ＝ 515万円
二次相続（配偶者居住権あり）の場合：配偶者居住権は消滅
- 母の財産：預貯金2,000万円のみ（配偶者居住権・敷地利用権は死亡で消滅→課税なし）
- 課税遺産総額：2,000万円 − 3,600万円 ＝ 0円（課税なし）
- 二次相続の税額：0円
- 一次＋二次合計：235万円 ＋ 0円 ＝ 235万円
一次＋二次合計で比較すると、配偶者居住権あり（235万円）vs なし（515万円）で280万円の節税になりました。配偶者居住権の最大の節税効果は「二次相続で消滅する配偶者居住権分が課税されない」点にあります。一次相続単独では差が少なくても、一次＋二次のトータルで比較することが重要です。
パターン5｜小規模宅地等の特例と組み合わせた場合の節税効果
前提条件
- 配偶者（75歳）：敷地利用権1,074万円を取得
- 子（同居）：土地所有権1,926万円を取得
- 他の財産：預貯金5,000万円（子が相続）
- 相続人：配偶者＋子1人（計2人）
小規模宅地等の特例適用後の評価額
- 敷地利用権（配偶者）：1,074万円 × 20% ＝ 214.8万円（80%減額）
- 土地所有権（同居の子）：1,926万円 × 20% ＝ 385.2万円（80%減額）
- 建物（配偶者居住権622万円 ＋ 所有権178万円）：減額なし
相続税の計算
- 相続財産の総額（特例後）：214.8万円 ＋ 385.2万円 ＋ 622万円 ＋ 178万円 ＋ 5,000万円 ＝ 6,400万円
- 基礎控除：4,200万円
- 課税遺産総額：6,400万円 − 4,200万円 ＝ 2,200万円
- 相続税の総額：配偶者1,100万円 → 115万円 ＋ 子1,100万円 → 115万円 ＝ 230万円
- 配偶者控除適用後：子のみ115万円を納税
小規模宅地等の特例なし（同条件）と比較すると税額が大幅に減少します。配偶者居住権と小規模宅地等の特例を組み合わせる場合、合計330㎡の限度内であれば「敷地利用権」と「土地所有権」の両方に特例を適用できます。同居の子がいるケースで最も効果を発揮します。
配偶者居住権の4つのメリット
配偶者居住権には、相続税の節税効果だけでなく、配偶者の生活保障という本来の目的に基づく複数のメリットがあります。
メリット1｜居住を確保しながら他の財産（現金等）も受け取れる
従来の相続では、配偶者が自宅を相続すると、その評価額分だけ他の財産（現金・預貯金）を受け取れる割合が減っていました。配偶者居住権を使うと「自宅の居住権（所有権より評価額が低い）」を取得することで、相続分の余りを現金として受け取ることができます。
老後の生活費・医療費・介護費用などの現金が必要な配偶者にとって、自宅の確保と現金の両立が可能になることは大きなメリットです。
特に「自宅の評価額が高くて現金が少ない遺産」のケースで、配偶者の生活資金を確保しながら居住権も守れる点が配偶者居住権の最大の存在意義です。
メリット2｜二次相続で配偶者居住権が消滅→課税財産が減る
配偶者居住権は「配偶者の一身専属権」のため、配偶者が亡くなると自動的に消滅します。消滅した配偶者居住権は二次相続の課税財産に含まれません。これが配偶者居住権の節税効果の核心です。
一方、通常の自宅所有権で相続した場合は、配偶者が亡くなった際にその自宅の所有権が二次相続の課税財産に含まれます。自宅の評価額が高いほど、二次相続での節税効果が大きくなります。
配偶者居住権の節税効果は一次相続ではなく二次相続で現れます。一次相続だけを見て「効果がない」と判断するのは間違いです。一次＋二次のトータルで判断することが重要です。
メリット3｜配偶者の税額軽減との相乗効果
配偶者が取得した「配偶者居住権＋敷地利用権」は、「配偶者の税額軽減」（1億6,000万円まで非課税）の対象になります。これにより一次相続では配偶者の相続税がゼロになるケースが多く、二次相続での節税効果と合わせてトータルの税負担を大幅に圧縮できます。
メリット4｜小規模宅地等の特例との組み合わせが可能
前述の通り、配偶者が取得した「敷地利用権」と子が取得した「土地所有権」の両方に、小規模宅地等の特例（居住用・80%減額）を適用できます（合計330㎡限度）。この組み合わせにより、土地評価額を大幅に圧縮することができます。
配偶者居住権の5つのデメリット
配偶者居住権にはメリットだけでなく、重大なデメリットもあります。設定前に必ず確認し、自分の状況に合っているかを判断しましょう。
デメリット1｜自宅を売却・譲渡できない
配偶者居住権は「配偶者の一身専属権」のため、売却・譲渡・担保設定ができません。もし将来、介護施設に入居するために自宅を売却してまとまった資金が必要になった場合でも、配偶者だけの意思では売却できません。
自宅の売却には「配偶者居住権の合意解除（配偶者と所有者双方の同意）」が必要です。子が所有権を持っている場合でも、配偶者の同意なしに売却はできないため、双方の合意が必要です。
| 将来の必要性 | 配偶者居住権設定の場合 | 所有権で相続の場合 |
|---|---|---|
| 介護施設入居のための現金 | 合意解除が必要（手続きが複雑） | 配偶者の意思で売却可能 |
| 生活費不足時の現金化 | 売却不可（居住権のまま） | 売却・担保設定が可能 |
| 子への贈与 | 不可 | 可能 |
将来的に自宅を売却して現金化する可能性がある場合は、配偶者居住権の設定に慎重になる必要があります。資産が自宅のみで流動資金が少ない場合は特に注意が必要です。
デメリット2｜修繕・増改築に所有者の同意が必要
配偶者居住権の設定後、建物の修繕義務は原則として配偶者（居住者）が負います。ただし大規模な修繕や増改築は所有者（子など）の承諾が必要です。所有者との関係が悪化すると、必要な修繕ができなくなるリスクがあります。
また配偶者は建物を「善良な管理者の注意（善管注意義務）」をもって使用する義務があり、勝手に第三者に転貸することもできません。
デメリット3｜施設入所後も権利が続く（無駄になることがある）
配偶者が介護施設に入所した後も、配偶者居住権は消滅しません。建物に住んでいなくても権利は存続するため、自宅が実質的に使用されない状態になることがあります。
この場合、子が所有権を持っていても配偶者が権利を放棄しない限り自由に活用できず、固定資産税の負担だけが続くという状況になりかねません。
配偶者が将来施設入所する可能性が高い場合は、配偶者居住権の設定よりも自宅を売却して現金化し、施設費用に充てる方が実態に合っている場合があります。
デメリット4｜評価計算が複雑で専門家が必要
配偶者居住権の相続税評価は、残存耐用年数・存続年数・複利現価率という専門的な数値を組み合わせた複雑な計算式を使います。建物の構造・築年数・配偶者の年齢・法定利率の変動など、複数の要素が絡み合うため、計算ミスが起きやすいポイントです。
また申告書の記載（第11表への記入）も通常の不動産相続と異なり、専門的な知識が必要です。
デメリット5｜配偶者が先に亡くなるケースへの対応
遺言書で配偶者居住権を設定した後、被相続人よりも先に配偶者が亡くなっていた場合、配偶者居住権の設定が意味をなさなくなります。遺言書で配偶者居住権を設定する場合は、「配偶者が先に死亡した場合は自宅全体を子が相続する」という予備的な遺言も合わせて作成しておくことが必要です。
配偶者居住権を設定すべき人・しない方が良い人
配偶者居住権は全員に有利な制度ではなく、家族の状況や財産構成によって効果が変わります。設定すべきかどうかの判断基準を確認しましょう。
設定が有効なケース
| 状況 | 配偶者居住権が有効な理由 |
|---|---|
| 自宅の評価額が高く、現金が少ない遺産 | 自宅を所有権ごと相続すると現金が不足する問題を解決できる |
| 配偶者が比較的若い（60〜70代） | 存続年数が長く、二次相続での消滅効果が大きい |
| 二次相続の課税財産を減らしたい | 配偶者居住権の消滅で課税財産が減る |
| 子と同居しており小規模宅地等の特例を最大活用したい | 敷地利用権と土地所有権の両方に特例を適用できる |
| 自宅を売却する予定がない | 売却不可のデメリットが問題にならない |
設定しない方が良いケース
| 状況 | 設定しない方が良い理由 |
|---|---|
| 将来、自宅を売却して資金化する可能性がある | 売却には合意解除が必要で手続きが複雑になる |
| 配偶者が高齢（80代以上）で平均余命が短い | 存続年数が短く、二次相続での節税効果が小さい |
| 建物が古く残存耐用年数がゼロに近い | 建物の配偶者居住権評価額が建物全体と同額になり所有権がゼロになる |
| 配偶者が施設入所を検討している | 使用しない期間も権利が続き、活用できない状態が長期化する |
| 法定相続分で分割できる財産構成 | 設定のメリットが薄い |
判断フロー｜どちらが有利かを確認するポイント
以下の順序で確認することで、配偶者居住権の設定が有利かどうかを判断できます。
- 一次相続と二次相続のトータルで試算する：一次相続単独での比較では判断できない
- 配偶者の年齢と存続年数を確認する：若いほど節税効果が大きい
- 将来の自宅活用方針を確認する：売却予定があれば設定を避ける
- 建物の残存耐用年数を計算する：残存耐用年数がゼロ以下なら所有権はゼロになる
- 小規模宅地等の特例との組み合わせ効果を試算する：同居の子がいる場合に大きな効果
「配偶者居住権を設定した方が節税になるか」の判断は、複数の要素を組み合わせたシミュレーションが必要です。専門家に相談して両パターンを試算してもらうことを強くお勧めします。
配偶者居住権の登記手続きと実務
配偶者居住権は登記をしなくても権利は発生しますが、登記がなければ第三者に対して居住権を主張できません。実務上の手続きを確認しましょう。
登記が必要な理由（第三者対抗要件）
配偶者居住権の登記（不動産登記）は、権利の発生に必須ではありませんが「第三者対抗要件」のために必要です。登記がない状態で子が土地・建物を第三者に売却した場合、購入した第三者に対して配偶者が居住権を主張できない可能性があります。
配偶者居住権を設定したら、必ず登記手続きを行ってください。所有者（子）には登記に協力する義務がありますが、関係が悪化した場合に備えて遺産分割と同時に登記申請を進めることが重要です。
登記の手続きと必要書類
配偶者居住権の登記は、配偶者と所有者（子など）が共同で法務局に申請します。
| 手続きの種類 | 申請者 | 主な必要書類 |
|---|---|---|
| 配偶者居住権の設定登記 | 配偶者（登記権利者）と所有者（登記義務者）が共同申請 | 遺産分割協議書・相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書・固定資産評価証明書 |
| 配偶者居住権の消滅登記 | 所有者が単独申請（配偶者死亡後） | 配偶者の死亡を証明する書類 |
登記費用は登録免許税（固定資産税評価額の0.2%）と司法書士への報酬（5〜10万円程度）がかかります。
申告書への記載方法
配偶者居住権を設定した場合の相続税申告書は、第11表（相続税がかかる財産の明細書）に「配偶者居住権」「配偶者居住権に基づく敷地利用権」「居住建物の所有権」「居住建物の敷地の所有権等」をそれぞれ記載します。通常の不動産相続と記載方法が異なるため、専門家への確認が必要です。
配偶者居住権の相続こそ早めに税理士へ相談すべき理由
配偶者居住権は2020年に新設されたばかりの制度であり、評価計算が複雑で「設定すべきかどうか」の判断も一筋縄ではいきません。遺産分割前の設計段階から専門家に相談することが、最大の節税効果を得るために不可欠です。
相談すべき理由｜配偶者居住権特有の複雑さ
- 評価計算の複雑さ：残存耐用年数・存続年数・複利現価率を組み合わせた計算はミスが起きやすい
- 設定すべきか否かの判断：一次・二次を合わせたトータルシミュレーションが必要で、独力での判断は困難
- 小規模宅地等の特例との組み合わせ設計：敷地利用権・土地所有権それぞれへの特例適用の最適化
- 遺言書・遺産分割との連動：配偶者居住権は遺産分割と同時に設計する必要がある
- 登記手続きのサポート：司法書士との連携で登記を確実に完了させる
配偶者居住権は2020年以降の新しい制度のため、実務経験が豊富な税理士はまだ限られています。「相続税の対応実績がある」かつ「配偶者居住権の申告実績がある」税理士を選ぶことが重要です。
相談するメリット｜最適な設計で節税効果を最大化
- 設定有無の判断：一次・二次をトータルで試算し、有利な分割方法を提案
- 評価計算の正確性確保：複雑な計算式を正確に計算してミスを防止
- 小規模宅地等の特例との最適組み合わせ：敷地利用権・土地所有権への特例適用で節税最大化
- 遺産分割全体の最適設計：配偶者居住権を含む全財産の分割方法を総合的にアドバイス
- 申告書の作成代行：第11表への正確な記載と添付書類の準備
相談しなかった場合のリスク
| リスクの種類 | 具体的な内容 | 金銭的な影響の目安 |
|---|---|---|
| 評価計算の誤り | 残存耐用年数・複利現価率の計算ミスによる申告誤り | 過少申告加算税（10〜15%） |
| 設定すべきでないのに設定した | デメリットが大きく将来の自宅活用が困難になる | 将来の生活に影響（金銭化が困難） |
| 登記を怠った | 子が自宅を売却した際に居住権を主張できない | 居住権を失うリスク |
| 小規模宅地等の特例の適用漏れ | 敷地利用権と土地所有権への特例を見落とした | 数百万円の過払い |
| 一次相続のみで判断した | 二次相続でのデメリットを見落とした判断ミス | 一次・二次合計で損する場合あり |
費用対効果の試算｜税理士報酬 vs 節税・リスク回避効果
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 配偶者居住権を含む相続税申告の税理士報酬 | 40〜100万円程度（財産規模・複雑さによる） |
| 一次・二次のトータル節税効果 | 数百万円（自宅の評価額・配偶者の年齢によって大きく変わる） |
| 小規模宅地等の特例との組み合わせ最適化 | 土地評価額の80%分（数百万〜数千万円） |
| 評価計算ミス回避（追徴リスク） | 過少申告加算税10〜15%のリスク回避 |
配偶者居住権の申告は、税理士報酬を大幅に上回る節税・リスク回避効果が得られるケースがほとんどです。相続発生後はできるだけ早めに相続税の対応実績がある税理士へ相談してください。
初回相談で確認すべき質問リスト
- □ 配偶者居住権を設定した場合としない場合で、一次・二次の相続税トータルを試算してもらえますか？
- □ 建物の残存耐用年数・存続年数・複利現価率の計算を確認してもらえますか？
- □ 敷地利用権と土地所有権への小規模宅地等の特例適用は可能ですか？
- □ 配偶者居住権を設定する場合、遺産分割協議書にはどのような記載が必要ですか？
- □ 配偶者居住権の登記手続きを司法書士と連携してサポートしてもらえますか？
- □ 将来、配偶者が施設に入所した場合、配偶者居住権はどうなりますか？
- □ 申告書の第11表の記載を含めて申告書全体を作成してもらえますか？
よくある質問（FAQ）
Q. 配偶者居住権はどのような場合に設定できますか？
被相続人（亡くなった方）の建物に相続開始時点で配偶者が居住していた場合に設定できます。設定方法は「遺産分割協議」「遺言書」「家庭裁判所の審判」の3つです。なお、2020年4月1日以降に開始した相続からのみ適用可能で、それ以前の相続には使えません。
Q. 配偶者居住権を設定すると相続税は必ず安くなりますか？
一次相続単独では必ずしも安くなりません。配偶者居住権の節税効果は主に「二次相続（配偶者が亡くなった際）で配偶者居住権が課税財産に含まれない」点にあります。一次・二次をトータルで比較した場合に節税になるケースが多いですが、配偶者が高齢の場合や建物が古い場合はメリットが少ないこともあります。
Q. 配偶者居住権を設定した自宅は売却できますか？
配偶者と所有者（子など）が合意して配偶者居住権を解除すれば売却できます。ただし配偶者だけの意思では売却できず、所有者だけの意思でも配偶者を退去させることはできません。将来的に自宅を売却する可能性がある場合は、設定前に慎重に検討する必要があります。
Q. 小規模宅地等の特例は配偶者居住権と一緒に使えますか？
使えます。配偶者居住権そのものには適用できませんが、配偶者が取得した「敷地利用権」と子などが取得した「土地の所有権」の両方に小規模宅地等の特例（居住用・80%減額）を適用できます（合計330㎡の限度内）。特に同居の子が所有権を取得するケースで大きな節税効果があります。
Q. 配偶者居住権の登記は必ず必要ですか？
権利の発生に登記は必須ではありませんが、第三者対抗要件のために必要です。登記がないと、所有者（子）が自宅を第三者に売却した場合に居住権を主張できなくなるリスクがあります。配偶者居住権を設定したら、速やかに登記申請を行うことを強く推奨します。
まとめ｜配偶者居住権は一次・二次トータルで判断することが重要
配偶者居住権の基本と評価
- 2020年4月施行の新制度で、配偶者が住み続けながら現金などの他の財産も取得できる仕組みを実現する
- 評価は建物と土地を「配偶者居住権・敷地利用権」と「所有権」に分けて計算し、残存耐用年数・存続年数・複利現価率を使った複雑な計算式が必要
- 建物が古い（残存耐用年数が存続年数以下）場合は建物の配偶者居住権評価額が建物全体と同額になり所有権がゼロになる
節税効果とメリット・デメリット
- 最大のメリットは「配偶者死亡で消滅する配偶者居住権が二次相続の課税財産に含まれない」点であり、一次・二次のトータルで数百万円の節税になるケースがある
- 敷地利用権と土地所有権の両方に小規模宅地等の特例を適用できる（合計330㎡限度）
- 最大のデメリットは「自宅を売却・譲渡できない」点。将来的な売却の可能性がある場合は設定を避けるべき
今すぐ取るべき行動
- 相続が発生したら、配偶者居住権を設定する場合としない場合の一次・二次トータルを試算してもらい、遺産分割の方針を決めた上で速やかに遺産分割協議と配偶者居住権の登記手続きを進めてください。相続税の対応実績がある税理士への早期相談をお勧めします
- まだ相続が発生していない場合も、自宅の評価額が高く配偶者の生活基盤を守りたい方は、配偶者居住権を遺言書に盛り込む準備を税理士・弁護士に相談して今から始めておくことをお勧めします
※本記事は2025年12月時点の法令・税率に基づいて作成しています。税制は改正されることがありますので、申告前には必ず税理士または税務署へご確認ください。本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談に代わるものではありません。