共有名義の不動産と相続税｜評価方法・計算手順・問題点と解消策を解説

共有名義の不動産を相続した場合、相続税はどのように計算されるのか。この疑問を持つ方のほとんどは、「自分の持分分だけに課税されるのか」「小規模宅地等の特例は使えるのか」といった点で迷っています。

実際、共有名義の不動産は評価方法・特例適用・申告手続きのすべてで注意点があり、手続きを誤ると本来より多くの相続税を納めることになりかねません。

この記事では、共有名義の不動産の相続税評価から計算手順、ケース別のシミュレーション、小規模宅地等の特例の適用判断、相続後に生じやすいトラブルと解消方法まで、順序立てて解説します。申告期限（被相続人の死亡を知った翌日から10か月）は待ってくれないため、早めに全体像を把握しておくことが重要です。

▼ この記事の3行まとめ

• 共有名義の不動産の相続税評価額は「全体評価額×持分割合」で算出し、共有であっても原則として評価減はない
• 小規模宅地等の特例は取得者ごとに要件を個別判定するため、誰が土地を取得するかで税負担が数百万円単位で変わる
• 共有名義は売却・リフォームに全員同意が必要など将来トラブルになりやすく、相続発生後は早期に税理士へ相談することが重要

共有名義の不動産とは｜相続で生まれる3つのパターン

相続において「共有名義」とは、一つの不動産を複数人が持分割合に応じて所有している状態を指します。土地であれば「甲が2分の1、乙が2分の1」という形で登記され、全体のうち何分の何が自分のものかが明示されます。

相続の場面では意図せず共有名義になってしまうケースが多く、後になってトラブルになることも少なくありません。なぜ共有名義が生まれるのか、代表的な3つのパターンを確認しておきましょう。

法定相続分通りに分けると共有名義になる

相続が発生した際、遺産分割協議がまとまらないまま法定相続分の割合で相続登記を行うと、自動的に共有名義になります。たとえば母が死亡し、相続人が長男・次男・長女の3人の場合、3人の法定相続分はそれぞれ3分の1です。

実家の土地・建物をそのまま法定相続分通りに相続すると、3人がそれぞれ3分の1の持分を持つ共有名義になります。

この状況は「とりあえず登記だけして後から話し合いをしよう」という考えで発生することが多いです。しかし共有名義の状態で時間が経過すると問題が複雑化します。「売りたい vs 持ちたい」「費用を出したくない」といった対立が表面化してから対処しようとしても、全員の合意なしに動けないため身動きが取れなくなります。

共有名義が生まれる状況	理由	主なリスク
遺産分割協議未了のまま登記	協議がまとまらず法定相続分で登記	売却・リフォームに全員同意が必要
「とりあえず共有で」の先送り	後で決めようという判断	相続人が亡くなると持分がさらに分散
現金の代わりに持分で清算	代償金を払えないため持分で補填	評価額の認識が合わないとトラブルに

特に相続人が3人以上いる場合は、全員が納得できる分割案をまとめる難易度が上がります。共有名義を安易に選ぶのではなく、代償分割・換価分割など他の分割方法も検討することが重要です。

遺産分割未了のまま放置すると全員が共有者になる

被相続人が亡くなった時点で遺産分割協議が成立していない場合、法律上は相続人全員が遺産を共有している状態になります。民法上、遺産は相続開始と同時に相続人全員の共有財産となります（民法第898条）。

問題は、遺産分割未了の期間が長引くほど状況が複雑になることです。たとえば父の遺産を分割しないまま10年後に長男が亡くなった場合、長男の相続人（長男の妻・子など）が長男の相続権を引き継ぎます。その結果、当初は3人だった相続人関係者が5〜6人に増えることがあります。

また、2024年4月から相続登記の申請が義務化された点も見落としてはいけません。相続により不動産の所有権を取得した者は、取得を知った日から3年以内に登記申請を行う義務があります。正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科されます。

遺産分割協議が未了でも「相続人申告登記」という暫定的な登記で義務を履行できるため、まず司法書士・税理士に相談することが必要です。

放置期間	発生するリスク	対処のポイント
3か月以内	相続放棄の期限が迫る	相続放棄するか否かを判断する
10か月以内	相続税の申告期限	未分割申告でも期限内に申告する
3年以内	相続登記の義務化（2024年4月〜）	相続人申告登記を活用する
5〜7年	相続税の時効	それまでの間延滞税が積み上がり続ける

親から引き継いだ共有持分がさらに相続される

親がすでに不動産の共有持分を持っていた場合、その持分を子が相続すると子も同じ共有関係に組み込まれます。たとえば祖父が土地の2分の1を所有しており、残り2分の1を叔父が所有していた場合、祖父の死亡によって子が2分の1の持分を引き継ぎます。すると甥・姪と叔父という、親族関係が複雑な共有関係が生まれます。

こうした「代を超えた共有関係」は、相続のたびに持分が細分化されていく問題を抱えています。世代が進むにつれて持分割合が非常に細かくなり、最終的には何十分の一という持分を多数の相続人が保有する状態になることもあります。

登記事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せて、被相続人の持分を必ず確認してください。持分が不明確なまま申告すると、後から税務署に指摘されるリスクがあります。

共有名義の不動産の相続税評価額の算出方法

共有名義の不動産を相続した場合、相続税の計算に使う「相続税評価額」はどのように算出するのでしょうか。基本的な考え方は「不動産全体の評価額を算出し、自分の持分割合を掛ける」という2段階の作業です。

まず土地と建物それぞれの評価方法を理解したうえで、持分割合への適用方法を確認しましょう。

土地の評価｜路線価方式と倍率方式

土地の相続税評価には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。どちらの方式を適用するかは、土地の所在地によって決まります。

路線価方式は、都市部など路線価が設定されている地域で使います。路線価とは道路（路線）に面した土地1㎡あたりの評価額のことで、国税庁が毎年公表します。

土地の評価額 ＝ 路線価（円/㎡）× 各種補正率 × 地積（㎡）

補正率は、土地の形状（奥行き・間口・不整形など）によって調整されます。路線価が1㎡あたり30万円で、地積200㎡の整形地の場合、評価額は「30万円 × 1.00 × 200㎡ ＝ 6,000万円」となります。

倍率方式は、路線価が設定されていない郊外や農村地域で使います。固定資産税評価額に、国税庁が定める地域ごとの倍率を掛けて算出します。

土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率

参照元：国税庁 No.4602 土地家屋の評価

方式	適用地域	評価の基礎	確認先
路線価方式	主に都市部・市街地	路線価（国税庁公表）	国税庁 財産評価基準書
倍率方式	路線価なし地域	固定資産税評価額×倍率	固定資産税納税通知書＋評価倍率表

いずれの場合も、まず「不動産全体の評価額」を算出してから持分割合を掛けるという手順になります。土地の形状・接道状況によって補正が入るため、正確な評価は相続税に精通した税理士へ確認することを推奨します。

建物の評価｜固定資産税評価額を使う

建物の相続税評価は、土地より簡単です。建物は「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額になります。固定資産税評価額は市区町村が毎年算定する金額で、毎年4〜6月に届く「固定資産税・都市計画税 納税通知書」に記載されています。

建物の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0

固定資産税評価額は実際の時価（市場価格）より低く設定されており、一般的に時価の60〜70%程度といわれています。相続税の計算上はこの低い評価額が使われるため、建物については相続税を抑えやすい傾向があります。

固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。最新の納税通知書に記載された金額を確認してください。

財産の種類	評価方法	時価との比較
土地（路線価地域）	路線価×補正率×地積	時価の約80%水準
土地（倍率地域）	固定資産税評価額×倍率	地域によって異なる
建物	固定資産税評価額×1.0	時価の約60〜70%水準

持分割合を掛けて「自分の評価額」を確定する

土地・建物の「全体評価額」が算出できたら、次に持分割合を掛けて相続税申告上の「自分の評価額」を求めます。

持分の評価額 ＝ 不動産全体の評価額 × 自分の持分割合

たとえば土地の評価額が6,000万円、建物の評価額が1,500万円、自分の持分が「2分の1」の場合の計算です。

• 土地：6,000万円 × 1/2 ＝ 3,000万円
• 建物：1,500万円 × 1/2 ＝ 750万円
• 持分の合計評価額：3,750万円

この3,750万円が、相続税の計算において「自分が相続した財産」として扱われます。他に預貯金や有価証券があれば、それらと合算して相続財産の総額を計算します。

持分割合は登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されているため、正確な持分を確認してから計算してください。

共有であっても原則として評価減はない

「共有持分は売りにくいのだから、評価額が下がるのでは」と感じる方もいますが、相続税の評価上、共有持分であるという理由だけで評価額が減額されることは原則ありません。持分が2分の1なら、あくまで「全体評価額の2分の1」が評価額として扱われます。

実際の売買市場では、共有持分は買い手が限られるため全体価格の50〜70%程度でしか売れないことも多いですが、相続税の評価上はこの「流通性の低さ」は基本的に考慮されません。

小規模宅地等の特例（後述）を適用できれば、持分ベースの評価額からさらに最大80%の減額が受けられます。特例が使えるかどうかが、相続税額に最も大きく影響するポイントです。

相続税計算4ステップ｜共有名義の不動産がある場合

共有名義の不動産の評価額が算出できたら、次に相続税全体の計算に進みます。相続税の計算は複数のステップで構成されており、共有名義の不動産がある場合も基本的な流れは同じです。4つのステップを順番に確認しましょう。

STEP1｜全相続財産の合計を算出する（共有持分を含む）

まず、被相続人が所有していたすべての財産を洗い出して合計します。共有名義の不動産については「被相続人が保有していた持分分の評価額」のみを計上します。

被相続人が不動産の3分の1の持分を持っていた場合、全体の評価額の3分の1が相続財産に含まれます。

財産の種類	評価の基準	備考
土地（共有持分含む）	路線価方式または倍率方式	持分割合を掛けた金額
建物（共有持分含む）	固定資産税評価額	持分割合を掛けた金額
現金・預貯金	死亡日時点の残高	利息も含む
上場株式	死亡日等の終値の平均	最も低い月平均株価等を使用
生命保険（死亡保険金）	受取金額	500万円×法定相続人数が非課税枠
退職手当金	受取金額	500万円×法定相続人数が非課税枠

債務（借入金・未払い医療費など）や葬式費用は相続財産から差し引くことができます。プラスの財産から債務・葬式費用を引いた金額が「正味の相続財産」になります。

財産の把握漏れは過少申告の原因になるため、被相続人の通帳・証券口座・不動産登記などをすべて確認することが重要です。

STEP2｜基礎控除を差し引いて課税遺産総額を求める

正味の相続財産から基礎控除を差し引きます。

基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

参照元：国税庁 No.4152 相続税の計算

法定相続人の数	基礎控除額	この金額以下なら相続税ゼロ
1人	3,600万円	正味の相続財産が3,600万円以下
2人	4,200万円	正味の相続財産が4,200万円以下
3人	4,800万円	正味の相続財産が4,800万円以下
4人	5,400万円	正味の相続財産が5,400万円以下
5人	6,000万円	正味の相続財産が6,000万円以下

法定相続人の数には相続放棄した人も含みます。養子は実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人まで法定相続人に含めることができます。

STEP3｜法定相続分で按分して相続税の総額を計算する

STEP2で求めた課税遺産総額を、いったん法定相続分通りに分けたと仮定して各相続人の取得額を計算します。その各人の仮定取得額に相続税の税率（速算表）を掛けて税額を算出し、合計したものが「相続税の総額」になります。

参照元：国税庁 No.4155 相続税の税率

法定相続分に応じた取得額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	—
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

STEP4｜実際の取得割合で各人の相続税額を確定する

STEP3で計算した「相続税の総額」を、実際の遺産取得割合（遺産分割協議で決めた割合）で各人に按分します。これが各相続人が実際に納める相続税額になります。

各人の相続税額 ＝ 相続税の総額 × （各人の実際の取得財産 ÷ 相続財産の総額）

その後、各人の状況に応じた税額控除（配偶者控除・未成年者控除・障害者控除・贈与税額控除など）を適用して最終的な納税額を確定します。

各人がそれぞれ申告・納税しますが、連署での一括申告も可能です。申告期限は被相続人の死亡を知った翌日から10か月以内です。

ケース別シミュレーション5パターン｜共有名義の相続税額を試算

実際の相続では、家族構成・財産の内容・共有の形態によって税額が大きく異なります。ここでは5つのパターンを使って、共有名義の不動産がある場合の相続税額を試算します。

各パターンで「評価額→基礎控除→課税遺産総額→相続税総額」の流れを追って確認してください。なお、試算はすべて特例なし・控除適用前の概算です。

パターン1｜配偶者と子2人で自宅3,000万円を3分の1ずつ共有相続

前提条件

• 被相続人：父
• 相続人：配偶者（母）・長男・次男（合計3人）
• 相続財産：自宅土地建物（評価額3,000万円）＋ 預貯金1,000万円 ＝ 合計4,000万円
• 遺産分割：自宅を3人で3分の1ずつ共有、預貯金は3分割

計算の流れ

• 正味の相続財産：4,000万円
• 基礎控除：3,000万円 ＋ 600万円 × 3人 ＝ 4,800万円
• 課税遺産総額：4,000万円 − 4,800万円 ＝ 0円（課税なし）

財産総額4,000万円が基礎控除4,800万円を下回るため、相続税はかかりません。配偶者（母）には「配偶者の税額軽減」があり、法定相続分または1億6,000万円のいずれか大きい金額まで非課税になります。

遺産分割の方法は税金だけでなく将来の活用も見越して決めることが大切です。自宅を3人で共有した場合は後から誰かが売却したいと思っても全員の同意が必要になります。

パターン2｜兄弟2人で実家5,000万円を2分の1ずつ相続

前提条件

• 被相続人：父（母は既に死亡）
• 相続人：長男・次男（合計2人）
• 相続財産：実家土地建物（評価額5,000万円）＋ 預貯金500万円 ＝ 合計5,500万円
• 遺産分割：実家を2分の1ずつ共有、預貯金は折半

計算の流れ

• 正味の相続財産：5,500万円
• 基礎控除：3,000万円 ＋ 600万円 × 2人 ＝ 4,200万円
• 課税遺産総額：5,500万円 − 4,200万円 ＝ 1,300万円
• 各人の法定相続分（各1/2）：1,300万円 × 1/2 ＝ 650万円 → 65万円（税率10%）
• 相続税の総額：65万円 × 2 ＝ 130万円（各人65万円）

小規模宅地等の特例（自宅の評価額を最大80%減額）が適用できれば、課税対象が大幅に減り相続税がゼロになる可能性があります。

長男・次男のどちらかが同居していれば特例を適用できる可能性が高いため、申告前に必ず要件を確認してください。特例を適用して実家の評価額が1,000万円に下がれば、財産合計は1,500万円となり基礎控除以下で相続税ゼロになります。

パターン3｜親の持分2分の1を引き継いだ（既存共有の相続）

前提条件

• 被相続人：父（土地の2分の1を所有。残り2分の1は叔父が所有）
• 相続人：長男1人
• 相続財産：土地の2分の1の持分（全体評価額6,000万円 → 持分評価額3,000万円）＋ 預貯金2,000万円 ＝ 合計5,000万円

計算の流れ

• 正味の相続財産：5,000万円
• 基礎控除：3,000万円 ＋ 600万円 × 1人 ＝ 3,600万円
• 課税遺産総額：5,000万円 − 3,600万円 ＝ 1,400万円
• 税額：1,400万円 × 15% − 50万円 ＝ 160万円

このケースのポイントは、叔父との共有関係をそのまま引き継ぐことになる点です。相続後に叔父との間で持分の買い取り交渉を検討することが合理的です。

買い取り側には不動産取得税、売却側（長男）には譲渡所得税が発生するため、双方の税コストを確認したうえで交渉することが重要です。

パターン4｜複数不動産のうち1つが共有名義

前提条件

• 被相続人：父
• 相続人：長男・次男（合計2人）
• 相続財産：①自宅（単独所有、評価額4,000万円）②収益アパートの2分の1持分（全体評価額6,000万円 → 持分3,000万円）③預貯金1,500万円 ＝ 合計8,500万円

計算の流れ（特例なし）

• 基礎控除：3,000万円 ＋ 600万円 × 2人 ＝ 4,200万円
• 課税遺産総額：8,500万円 − 4,200万円 ＝ 4,300万円
• 各人の法定相続分（各1/2）：4,300万円 × 1/2 ＝ 2,150万円 → 272.5万円（税率15%−50万円）
• 相続税の総額：272.5万円 × 2 ＝ 545万円（各人272.5万円）

自宅は単独所有のため小規模宅地等の特例を適用しやすく、要件を満たせば4,000万円の80%（3,200万円）が減額され評価額は800万円になります。

特例が使えるかどうかで約440万円の差が生じる計算です。特例の適用可否を申告前に必ず確認してください。

パターン5｜相続人4人・持分がバラバラなケース

前提条件

• 被相続人：父
• 相続人：配偶者（母）・長男・次男・長女（合計4人）
• 相続財産：自宅（評価額5,000万円）＋ 預貯金3,000万円 ＝ 合計8,000万円
• 遺産分割：母が自宅1/2＋預貯金1,500万円、長男が自宅1/4、次男が自宅1/4＋預貯金1,500万円、長女は取得なし

計算の流れ

• 基礎控除：3,000万円 ＋ 600万円 × 4人 ＝ 5,400万円
• 課税遺産総額：8,000万円 − 5,400万円 ＝ 2,600万円
• 母の法定相続分（1/2）：1,300万円 → 130万円（税率10%）
• 各子の法定相続分（各1/6）：約433万円 → 43.3万円（税率10%）
• 相続税の総額：130万円 ＋ 43.3万円 × 3 ＝ 約260万円

配偶者は「配偶者の税額軽減」により実際の納税額がゼロになるケースがほとんどです。長女が財産を取得しない場合でも相続放棄をしていなければ法定相続人のカウントに含まれ、基礎控除の計算には有利に働きます。

自宅を複数人で共有した状態のままにすると将来の売却・活用に全員の同意が必要になるため、早期に遺産分割で持分を整理することが望ましいです。

小規模宅地等の特例は共有名義でも使える？

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住または事業で使っていた土地について、相続税評価額を最大80%減額できる制度です。たとえば評価額5,000万円の自宅の土地であれば、最大4,000万円が減額され1,000万円で評価されます。

相続税額に与えるインパクトは非常に大きく、共有名義の土地でもこの特例が使えるかどうかは重要な判断ポイントです。

参照元：国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例

特例の適用は「取得者ごと」に要件を判定する

共有名義の土地に小規模宅地等の特例を適用する場合、重要なのは「特例の要件を満たしているかどうかは、土地を取得した各人ごとに個別に判断する」という点です。

参照元：国税庁 被相続人等の居住用宅地等を共有で取得し、その1人に小規模宅地等の特例の適用がある場合

たとえば被相続人（父）が居住していた自宅の土地を長男と次男の2人で共有相続したとします。長男が同居していた場合、長男には特例の要件（同居・申告期限まで居住継続・保有継続）が適用される可能性があります。次男が別居していた場合は原則として特例の要件を満たしません。

取得者	居住状況	特例の適用	対象となる持分
長男（同居）	被相続人と同居	適用可能（要件を満たす場合）	長男の持分分のみ
次男（別居）	別の家に住んでいた	原則不可（家なき子特例の要件確認が必要）	次男の持分分は特例対象外
配偶者（母）	同居	配偶者は要件なしで適用可	母の持分分

共有者全員が特例を使えるとは限らず、個別の要件確認が不可欠です。申告前に必ず相続税に詳しい税理士へ相談してください。

同居相続人と別居相続人が共有する場合

長男（同居）と次男（別居）が親の自宅を2分の1ずつ共有相続したケースで考えます。土地の評価額が4,000万円の場合の試算です。

• 長男の持分（1/2）：4,000万円 × 1/2 ＝ 2,000万円 → 特例80%減後 → 400万円
• 次男の持分（1/2）：4,000万円 × 1/2 ＝ 2,000万円（特例なし）
• 土地全体の評価合計：400万円 ＋ 2,000万円 ＝ 2,400万円

全員が特例を受けられた場合は3,200万円の減額ですが、長男分だけでは1,600万円の減額にとどまります。

遺産分割の段階で、特例の要件を満たす相続人が土地をより多く取得するように協議することで、全体の税負担を抑えることが可能です。たとえば長男が土地全体を取得する代わりに次男へ代償金を支払う「代償分割」を選べば、4,000万円全額に特例が適用できます。

配偶者と子が共有する場合と家なき子特例の関係

被相続人（父）の自宅を配偶者（母）と長男が共有相続するケースでは、配偶者は要件なしで特例を適用できます。長男が別居していた場合は「家なき子特例」の要件で適用可否を判断します。

家なき子特例の主な適用要件（2018年4月以降の相続）

• 被相続人に配偶者や同居の法定相続人がいないこと
• 相続開始前3年以内に自分・配偶者・3親等内の親族・特別の関係のある法人が所有する家屋に居住したことがないこと
• 相続開始時に住んでいた家屋を過去に所有していたことがないこと
• 申告期限まで相続した土地を保有し続けること

配偶者（母）が同居している場合、別居の長男には家なき子特例は適用できません。配偶者と長男（別居）が共有相続した場合、配偶者分には通常の特例が使えますが長男分には特例が使えない可能性が高い点に注意が必要です。

共有でも「限度面積」は持分割合で削減されない

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地）の限度面積は330㎡です。共有名義で複数人が土地を取得する場合、「各人の持分の面積（全体面積×持分割合）」ではなく「土地の全体面積」に対して330㎡の限度を適用します。

土地全体の面積	持分割合	特例適用の対象	限度面積との関係
200㎡	各1/2（2人）	200㎡全体	330㎡以内 → 全額適用
400㎡	各1/2（2人）	400㎡全体	330㎡超 → 按分して適用
300㎡	2/3と1/3（2人）	300㎡全体	330㎡以内 → 全額適用

全体面積が330㎡以内であれば、要件を満たす相続人の持分分について特例を全額適用できます。全体面積が330㎡を超える場合には各人の特例適用対象面積が按分されます。

共有名義の不動産が引き起こす5つの問題

相続税を支払い終えた後も、共有名義の不動産は様々な問題の温床になります。「相続の時点では話し合いがうまくいったから大丈夫」と考えていても、時間が経つにつれて状況が変わることは少なくありません。

共有名義が引き起こす典型的な5つの問題を把握し、早期に対処するための判断材料にしてください。

問題1｜売却に共有者全員の同意が必要になる

不動産を売却するためには、原則として共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。一人でも反対すれば売却を進めることはできません。

行為の種類	必要な同意	法的根拠
不動産全体の売却	共有者全員	民法第251条
自分の持分だけの売却	自分だけで可	民法第206条
賃貸（貸し出し）	持分の過半数の同意	民法第252条
通常の管理・修繕	持分の過半数の同意	民法第252条
増改築・大規模リフォーム	共有者全員	民法第251条

自分の持分だけを売却することは法律上可能ですが、共有持分は買い手が限られるため全体価格の50〜70%程度でしか売れないことが多いです。たとえば3,000万円の不動産の2分の1（1,500万円相当）の持分を売ろうとしても、実際の売却価格は700〜900万円程度になるケースがあります。

問題2｜リフォーム・増改築も制限される

増改築・大規模リフォームなどは「変更行為」にあたるため共有者全員の同意が必要です。「雨漏りがひどいから屋根を葺き替えたい」「水回りを全面リフォームしたい」といった大規模な工事でも一人でも反対すると実行できません。

特に問題になりやすいのは、共有者が遠方に住んでいてリフォーム費用の負担に難色を示す場合です。費用を立て替えた側が「支払ったのに売却時の収益は折半」という不公平感を持ちやすく、これがトラブルの原因になります。

老朽化が進んで資産価値が下がると将来の売却時にも影響するため、共有状態のままの放置は損失につながります。

リフォームの種類	必要な同意	主な例
通常の維持管理	持分の過半数	壁紙の張替え・設備の小修繕
大規模修繕	全員の同意（変更行為）	屋根・外壁・水回りの全面改修
増改築	全員の同意（変更行為）	部屋の増設・改築

問題3｜相続のたびに共有者が増えていく

共有名義の不動産は、共有者の一人が亡くなるたびにその持分がさらに細分化されていきます。たとえば兄弟2人（長男・次男）で2分の1ずつ共有している不動産があるとします。長男が亡くなって長男の妻と子ども2人が相続すると、長男の持分2分の1が3人に分かれます。

• 当初：長男1/2、次男1/2（合計2人）
• 長男死亡後：長男の妻1/6、長男の子A 1/6、長男の子B 1/6、次男1/2（合計4人）
• さらに次男が亡くなると：合計5〜6人以上

関係者が増えるほど全員の意見をまとめることが難しくなります。顔も知らない親族が共有者になる状態になると、連絡を取ること自体が困難になる場合もあります。

共有名義を放置すると世代を超えて問題が引き継がれるため、今の世代のうちに解消することが重要です。

問題4｜共有者が認知症になると手続きが止まる

共有者の一人が認知症を発症して判断能力を失った場合、その人の同意が必要な手続き（売却・大規模修繕など）がすべて止まります。残りの共有者が手続きを進めるためには「成年後見制度」を利用する必要があります。

家庭裁判所への申立てから後見人の選任まで数か月以上かかることがあり、後見人が選任された後も不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要なため、思い通りに進まないことがほとんどです。

一度成年後見人が選任されると本人が亡くなるまで後見は続き、後見人への報酬が毎年発生します（目安として月額2〜6万円程度）。高齢の配偶者が共有者に含まれているケースでは、将来のリスクを見越して早めに共有名義を解消することが合理的です。

リスクの段階	状況	対処方法
認知症発症前	判断能力あり	任意後見契約・共有解消を検討
軽度の認知症	判断能力が低下	家庭裁判所への申立てを検討
判断能力喪失	法律行為が無効になる	法定後見人の選任が必要

問題5｜遺産分割トラブルに発展しやすい

「共有名義なら決め事を先送りにできる」という感覚で共有を選んだケースでは、数年後に意見の食い違いが表面化してトラブルになることがあります。不動産に対する感情・価値観・経済的な事情は時間の経過や各人の状況変化によって変わります。

トラブルのパターン	発生しやすい状況	深刻化した場合の結末
売却派 vs 保有派の対立	共有者の経済状況が異なる	共有物分割訴訟に発展することも
費用負担の不公平感	一人だけが管理費・固定資産税を負担	負担分の求償問題が発生
賃料収入の分配トラブル	収益物件を共有のまま賃貸	収益の分配割合・使途で争い
無断使用・占有	共有者の一人が不動産を独占使用	他の共有者への不当利得返還請求

こうしたトラブルが裁判にまで発展すると、解決に数年・数十万円の費用がかかることもあります。遺産分割の段階で税理士・弁護士に相談し、共有を避ける分割方法を検討することが最良の対策です。

共有名義の解消方法と税金｜4つの選択肢を比較

共有名義の問題を認識したなら、早期に解消することが得策です。解消の方法は複数あり、それぞれ税金・手続き・向いているケースが異なります。自分の状況に合った方法を選ぶために4つの選択肢を比較して確認しましょう。

方法1｜遺産分割協議で1人に名義を集中させる（代償分割）

相続発生後、遺産分割協議が成立する前であれば全員が合意のうえで一人の相続人が不動産全体を取得する形にすることができます。不動産を取得しない相続人には「代償金」を現金で支払うことで公平性を保ちます。

登録免許税（相続を原因とする登記）は固定資産税評価額の0.4%で済み、贈与税や不動産取得税も発生しないため税コストを最小化できます。

確認項目	内容
代償金の原資	取得者に代償金を支払う資力があるか
不動産の評価額の合意	路線価・市場価格のどちらで算定するか全員が合意しているか
申告期限との関係	10か月以内に協議を成立させると特例も適用しやすい
二次相続への影響	配偶者が取得した場合、次の相続で課税が増える可能性

方法2｜共有持分を他の共有者に買い取ってもらう

すでに共有名義になっている場合、自分の持分を他の共有者に売却することで共有を解消できます。この方法では売却した側（持分を手放す側）に「譲渡所得税」が発生します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

• 所有5年超（長期譲渡）：所得税15% ＋ 住民税5% ＝ 20.315%
• 所有5年以下（短期譲渡）：所得税30% ＋ 住民税9% ＝ 39.63%

相続によって取得した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算します。親が何十年も前に購入した不動産であれば相続直後でも長期譲渡として扱われ、税率は20.315%（住民税込み）となります。

取得費が不明な場合は売却価格の5%を取得費とみなすことができますが（概算取得費）、実際の購入価格が5%より高い場合は実額を使ったほうが節税になります。

方法3｜共有物分割（分筆・現物分割）

共有している土地を物理的に分割（分筆）して、各人が単独で所有する土地を持つ方法です。600㎡の土地を兄弟2人で共有している場合、300㎡ずつ2筆の土地に分けてそれぞれが単独所有します。

この方法が有効なのは、土地が十分な広さを持ち、分割後も各筆が道路に接する（接道要件を満たす）などの条件が整っている場合です。

分筆には測量費・登記費用（司法書士費用含む）がかかり、50〜100万円程度の費用を見込む必要があります。

方法4｜全員で売却して現金を分ける（換価分割）

共有者全員が同意して不動産を売却し、売却代金を持分割合に応じて分ける方法です。売却代金が明確に分かれるため分配に納得感が得られやすいのが特徴です。各人に譲渡所得税が発生する点に注意が必要です。

相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」（租税特別措置法第39条）を活用できます。早期売却を検討している場合は、申告期限から3年以内という時間的制約を意識して動くことが重要です。

解消方法	主な税金コスト	向いているケース	必要な同意
代償分割（遺産分割）	登録免許税0.4%のみ	相続直後・代償金の資力がある	全員の合意
共有者間の売買	譲渡所得税（20〜40%）	共有者間の関係が良好	売買当事者のみ
分筆（現物分割）	測量・登記費用＋譲渡所得税の可能性	土地が広く形状が分割可能	全員の合意
換価分割（全員で売却）	譲渡所得税（20〜40%）	全員が現金を希望	全員の合意

申告・手続きで注意すべき3つのポイント

共有名義の不動産がある場合の相続税申告には、単独所有の場合とは異なる注意点があります。申告前に以下の3点を必ず確認してください。

小規模宅地特例は遺産分割完了が適用条件

小規模宅地等の特例を適用するためには、申告期限（10か月）までに遺産分割協議を成立させ、その内容を申告書に反映させることが条件です。未分割の状態のまま申告すると原則として特例を使うことができません。

ただし申告期限内に分割ができない場合でも、「申告期限後3年以内の分割見込書」を税務署に提出しておくことで、分割確定後に更正の請求（税金の還付）を行い特例を後から適用することが可能です。

申告期限（10か月）を過ぎるとペナルティが加算される

相続税の申告期限は「被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内」です。この期限を過ぎると以下のペナルティが課されます。

ペナルティの種類	税率の目安	適用条件
無申告加算税	15〜20%（自主申告の場合は5〜15%）	期限後申告を行った場合
延滞税	年2.4〜8.7%（2025年時点）	期限後に納税した日数に応じて加算
重加算税	35〜40%	財産の隠蔽・仮装があった場合

分割協議がまとまらない場合でも、「未分割申告」として期限内に申告だけ済ませることでペナルティを回避することが重要です。

未分割申告の活用で期限を守りながら特例を後から適用

遺産分割が申告期限内に成立しない場合は「未分割申告」を行います。未分割申告では法定相続分で相続したと仮定した内容で申告し、相続税を法定相続分に応じて一旦納税します。

その後、遺産分割が成立したら成立から4か月以内に「更正の請求」または「修正申告」を行います。小規模宅地等の特例も、この時点で適用することができます。

未分割申告の段階で「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておかなければ、後から特例を適用する権利が失われます。見込書の提出は申告時に必ず行ってください。

共有名義の相続こそ早めに税理士へ相談すべき理由

共有名義の不動産が関わる相続は、評価額の算出・特例の適用判断・遺産分割の方法・申告手続きのすべてにおいて専門的な知識が必要です。

単独所有の不動産相続と比べて判断が必要な場面が格段に多く、一つのミスが数百万円単位の損失につながる可能性があります。

• 評価額の計算ミスを防ぐ：土地の形状・接道状況によって補正率が変わり、自己計算では評価額を誤りやすい
• 特例の適用可否を正確に判断する：小規模宅地等の特例の要件は複雑で、適用できるパターンを見落とすと税負担が増える
• 遺産分割の方法を税金面でアドバイスする：どの分割方法が税コストを最も抑えられるかは財産状況・家族構成によって異なる
• 期限管理をサポートする：申告期限（10か月）は短く、共有名義がある場合は協議に時間がかかりやすいため早期に動き出すことが重要

特に「複数の不動産が共有になっているケース」「相続人が多いケース」「小規模宅地等の特例の適用を検討しているケース」では税理士への相談が欠かせません。

相続発生後はできるだけ早めに、相続税に詳しい税理士へ相談することをお勧めします。

よくある質問（FAQ）

Q. 共有名義の不動産を相続した場合、持分割合はどうやって決まりますか？

遺産分割協議で相続人全員が合意した割合に決まります。協議を行わない場合、各相続人の法定相続分（民法で定められた割合）がそのまま持分割合になります。たとえば配偶者と子2人が相続人の場合、配偶者が2分の1、子が各4分の1の持分となります。

Q. 共有名義の土地に建物を建てたい場合、全員の同意が必要ですか？

新築や大規模な増改築は「変更行為」にあたるため共有者全員の同意が必要です。一方、通常の維持管理にとどまる修繕は持分の過半数の同意で可能です。共有名義のまま建物を建てると建物の名義をどうするかという問題も生じるため、建築前に共有状態の解消を検討することをお勧めします。

Q. 共有名義を解消したいのに相手が応じない場合はどうすればよいですか？

共有者全員の同意が得られない場合、裁判所に「共有物分割請求」を申し立てることができます。裁判所は現物分割・換価分割などの方法で解決を図ります。弁護士に相談のうえ進めることをお勧めします。なお、自分の持分だけを第三者に売却することは相手の同意なしに行うことが可能です。

Q. 相続税の申告前に遺産分割が終わっていない場合はどうすればよいですか？

「未分割申告」という方法で法定相続分で相続したとみなして期限内に申告します。その際「申告期限後3年以内の分割見込書」を合わせて提出しておくと、分割成立後に小規模宅地等の特例などを適用して税金の還付を受けることができます。期限（10か月）を過ぎるとペナルティが発生するため、分割が決まっていなくても申告だけは期限内に行うことが重要です。

Q. 共有持分を売却すると相続税とは別に税金がかかりますか？

はい、相続税の申告後に共有持分を売却した場合、売却による利益（譲渡所得）は別途「譲渡所得税」の対象になります。ただし相続税の申告期限から3年以内に売却する場合は、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」（租税特別措置法第39条）が使えるため、早期の売却を検討している場合は積極的に活用してください。

まとめ｜共有名義の不動産相続は持分評価と特例適用が重要

共有名義の不動産と相続税の基本

• 相続税評価額は「全体評価額×持分割合」で算出し、共有であっても原則として評価減はない
• 小規模宅地等の特例は取得者ごとに要件を個別判定するため、誰が土地を取得するかで税負担が数百万円単位で変わる
• 遺産分割の段階で「特例を最大活用できる分け方」を検討することが最大の節税ポイントになる

共有名義の問題と解消方法

• 共有名義を長期間放置すると売却・活用・修繕に全員同意が必要となり、相続が世代を超えるほど問題が複雑化する
• 解消方法は代償分割・共有者間売買・分筆・換価分割の4つがあり、税金コストは代償分割が最も低い
• 2024年4月から相続登記が義務化（3年以内）されており、放置すると10万円以下の過料が科される

申告手続きの注意点

• 小規模宅地等の特例は遺産分割完了が適用条件のため、未分割の場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告時に必ず提出する
• 遺産分割協議が長引く場合でも、申告期限（10か月）内に未分割申告だけは必ず行うこと

今すぐ取るべき行動

• 相続が発生したらできるだけ早めに相続税に詳しい税理士へ連絡し、評価額・特例適用・遺産分割方法のアドバイスを受けてください
• まだ相続が発生していない場合も、共有名義を解消する方向で生前に家族で話し合いをしておくことをお勧めします

※本記事は2025年12月時点の法令・税率に基づいて作成しています。税制は改正されることがありますので、申告前には必ず税理士または税務署へご確認ください。本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談に代わるものではありません。