マンションの相続税はどうなる？基礎控除額や相続税の計算方法を解説

マンションなど、一定基準以上の価額の財産を相続した・遺贈で受け取るなどした場合には、相続税がかかります。

この一定基準は「基礎控除額」と呼ばれ、基礎控除額を超える財産を相続などした場合には相続税の申告・納税が必要です。

たとえば、相続財産にマンションが含まれる場合は、基礎控除額を超えるケースが多いでしょう。

そこで本記事では、マンションを保有している場合の相続について解説します。

基礎控除額を超えて相続税の申告・納税が必要かどうか、相続税の申告・納税が必要である場合の計算方法や税額を軽減する制度について解説するのでぜひ参考にしてください。

マンションを相続した場合に基礎控除額を超える場合には相続税の申告・納税が必要

マンションを相続した場合、マンションを含めた相続財産が基礎控除額を超える場合には、相続税の申告・納税が必要です。

相続税の申告・納税は相続財産が相続税の基礎控除額を超えた場合に必要

相続税の申告・納税は、相続財産が相続税の基礎控除額を超えた場合に必要です。

相続が発生したときに相続人・受遺者などに課税する相続税は、全ての相続に対して発生するわけではなく、相続財産が一定以上ある場合に課税されるように設計されています。

そのための方法として、全ての相続に基礎控除を設定し、この基礎控除を超える財産を相続する場合に相続税の申告・納税が必要となるのです。

たとえば、相続財産が合計で3,000万円で、基礎控除額が4,200万円である場合、基礎控除額よりも相続財産が少ないので、相続税申告・納税が不要です。

一方で相続財産が合計で5,000万円で、基礎控除額が4,200万円である場合には、基礎控除額よりも相続財産が多いので、相続税の申告・納税が必要になります。

なお、基礎控除額は相続人の人数によって異なるため、自分のケースではいくらまでが控除対象となるのかをよく確認することが大切です。

基礎控除の額

相続税の基礎控除の額は次のように計算します。

3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）＝基礎控除額

たとえば、父・母・子という家庭で、父が亡くなって母・子が相続人となった場合、次のように計算します。

3,000万円＋（600万円×法定相続人＝2名＝1,200万円）＝4,200万円

相続人の数が多いほど、基礎控除額も大きくなります。

相続財産の計算方法

相続財産が基礎控除額を超えると相続税の申告・納税が必要になりますが、相続財産の額は計算の方法次第で多くも少なくもなります。

たとえばマンションの場合、固定資産税評価額だけを基準に考えると評価額は安めになるものの、実際に売買したときの実勢価額や、売買の目安となる公示価格などを基準に考えると、評価額は高くなってしまいます。

そのため、相続財産の計算については、全ての相続で一律に計算するために、国税庁が定めた通達である「財産評価基本通達」にもとづいて計算されるのが通常です。

マンションの評価額の計算方法

マンションを所有している場合、相続財産としてマンションをどのように評価するのでしょうか。

マンションについての財産評価基本通達の内容を確認しましょう。

なお、マンションについては2024年1月1日から「居住用の区分所有財産の評価について」という通達によって、新しい評価をすることになっているので注意しましょう。

2023年12月31日までにマンションを相続した場合

2023年12月31日までにマンションを相続した場合、マンションの敷地とマンションの建物としての価値を合算して計算します。

それぞれ以下で詳しくみていきましょう。

敷地の評価額

敷地の評価額について、マンションが路線価が設定されている場所にある場合には、路線価に敷地面積を乗じ、敷地権の共有割合で計算します。

これを路線価方式といいます。

路線価方式

路線価×敷地面積×敷地権の共有割合＝マンションの敷地の相続税評価額

路線価とは、土地の相続税評価額を計算するために国税庁が設定しているもので、国税庁のホームページに掲載されています。

敷地面積は、不動産登記簿か固定資産税評価証明書に記載されている地積にもとづきます。

なお、複数の道路に通じているなどで使い勝手の良い場合や、土地が細長くて使い勝手が悪いなどの場合には、価値の加算・減算をする補正があるので注意しましょう。

一方で、敷地の評価について、マンションに路線価が設定されていない場合には、固定資産税評価額に国税庁が設定した評価倍率を乗じ、敷地権の共有割合で計算します。

これを倍率方式といいます。

倍率方式

固定資産税評価額×敷地権の共有割合＝マンションの敷地の相続税評価額

敷地ごとの評価倍率も、国税庁のホームページで確認可能です。

建物の評価額

建物の評価額は「固定資産税評価額×1.0」で求めます。

つまり、固定資産税評価額がそのまま建物の評価額となるのです。

固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書や、固定資産税評価証明書で調べられるので確認してみましょう。

2024年1月1日以降にマンションを取得した場合

2024年1月1日以降にマンションを取得した場合は、2024年1月1日からの「居住用の区分所有財産の評価について」という通達に従って計算します。

この通達でも敷地の価額と建物の価額をそれぞれ分けて合算します。以下で詳しくみていきましょう。

敷地の価額

敷地の価額は通達では、次のように計算します。

通達適用前の敷地の価額×区分所有補正率=マンションの敷地の価額

なお、区分所有補正率は、次のように計算します。

1. 評価乖離率を求める
2. 評価水準を求める
3. 評価乖離率・評価水準から区分所有補正率を求める

また、区分所有補正率の算出に必要な評価乖離率は次のように求めます。

評価乖離率＝A＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋3.220┗Ａ：一棟の区分所有建物の築年数※×0.033┗Ｂ：一棟の区分所有建物の総階数指数（総階数÷33）×0.239┗Ｃ：一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階×0.018┗Ｄ：一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度（敷地利用権の面積÷専有部分の面積（床面積）×1.195

区分所有補正率の算出に必要な評価水準は、次のように求めます。

1÷評価乖離率=評価水準

区分所有補正率は次の区分に従って求めましょう。

区分	区分所有補正率
評価水準<0.6	評価乖離率×0.6
0.6≦評価水準≦	補正なし
１<評価水準	評価乖離率

建物の価額

通達によると、マンションの建物の価額については次のように求めます。

従来の区分所有権の価額×区分所有補正率＝マンションの建物の価額

区分所有補正率は、土地部分の計算に用いられたものと同じです。

通達の適用対象外

2024年1月1日から定められた「居住用の区分所有財産の評価について」において、次のマンション

は通達の適用対象外です。

• 構造上、主として居住の用途に供することができないもの（例：事業用のテナント物件など）
• 区分建物の登記がされていないもの
• 地下を除く総階数が２以下のもの
• 一棟の区分所有建物に存する居住の用に供する専有部分一室の数が3以下であって、その全てを区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの（例：二世帯住宅など）
• たな卸商品などに該当するもの

マンションの評価額が変わった理由

マンションの評価額はどうして2024年1月1日から変わったのでしょうか。

従来の評価額で計算をすると、タワーマンションを購入した場合の価値が実勢価格よりも著しく低く、タワーマンションを購入すれば相続税の節税につながる状態でした。

財産評価基本通達6では「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」としています。

そこで、マンションの価格の鑑定評価額に基づき、不動産の価額を見直して相続税額の更正をおこなったところ、国税庁の処分が不服で裁判となった事件の最高裁判例で、国税庁の主張が認められた事件がありました。

これに基づいて、タワーマンションのように従来の評価では実勢価格と乖離しないように、通達によって計算方法が変えられたのです。

相続税がかかる場合の相続税の計算方法

ここからは、相続したマンションの評価額が基礎控除額を超え、続税がかかる場合の相続税の計算方法を解説します。

具体的な計算方法は、次のとおりです。

基礎控除額を計算する

まず、基礎控除額を計算します。基礎控除額は、以下の計算式によって算出してください。

3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）＝基礎控除額

正味の相続財産を計算する

次に、正味の相続財産を計算します。

マンションのほかの遺産も含めて財産評価基本通達に基づいて計算して合計します。

なお、債務や葬儀費用については相続財産から控除ができます。

課税遺産総額を計算する

正味の相続財産からから基礎控除額を控除し、課税遺産総額を計算します。

ここで、正味の相続財産額が基礎控除額を上回らない場合は相続税は発生しません。

相続税の総額の計算

次に、相続税額を計算します。

相続税額は課税遺産総額を法定相続分で相続したものと仮定して計算します。

以下の相続税の速算表にもとづく税率で、それぞれの税額を計算し合算します。

相続税の速算表

課税価格	税率	控除額
1,000万円以下	10%	2,700万円
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

各人の納税額の計算

相続税額をもとに実際の各相続人の相続割合から各人の相続税額を計算します。

さらに、配偶者控除などの税額控除などを考慮し、各人が納税する額を算出します。

相続税の計算方法は複雑です。相続財産額が大きい場合は、税理士のサポートを受けて適切に申告・納税をおこないましょう。

なお、相続税の計算方法については以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

マンションを相続するときに利用できる相続税の特例

マンションを相続するときに利用できる相続税の特例として、次の2つを押さえておきましょう。

配偶者の税額軽減

配偶者の税額軽減の制度とは、相続人が配偶者である場合、次のいずれか多い金額までは相続税がかからない制度のことです。

• 1億6,000万円
• 配偶者の法定相続分

マンションが相当高額なものでない限り、配偶者の税額軽減によって相続税を支払わずに相続が可能です。

ただし、二次相続が発生すると高額の相続税が発生することもあるので注意しましょう。

また、配偶者の税額軽減を利用するためには以下の要件を満たす必要があります。

• 法律上の配偶者である（内縁の配偶者には適用がない）
• 遺産分割が完了している
• 相続税申告をおこなう

配偶者の税額軽減を利用するには、たとえ支払う相続税額が無い場合でも、相続税の申告は必要なので注意しましょう。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、相続する土地の評価額を最大80%減額できる制度です。

相続財産としてのマンションの価額を大きく下げて、相続税を回避・減額できる可能性があります。

小規模宅地等の特例を利用する場合も相続税の申告が必要なので注意が必要です。

マンションを生前贈与するのも一つの方法

税負担を考えるとマンションを生前贈与するのも一つの方法です。

以下では、マンションの生前贈与について詳しくみていきましょう。

値上がりが期待できる場合・収益物件がある場合は相続時精算課税制度を利用して生前贈与

値上がりが期待できる場合や、収益物件としてマンションを保有している場合は、相続時精算課税制度を利用して生前贈与すると節税効果があります。

相続時精算課税制度とは、贈与時に2,500万円までの贈与について非課税とし、亡くなったときに相続財産に持ち戻して精算をする制度です。

直接の相続税の節税効果はありませんが、値上がりが期待できるもの・収益が期待できるものについては早めに生前贈与すると節税効果があります。

なお、生前贈与をすると小規模宅地等の特例が利用できないので注意しましょう。

おしどり贈与

おしどり贈与とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、住宅や住宅資金の贈与をする場合、2,000万円の贈与を非課税とする制度をいいます。

贈与税の基礎控除である110万円と合わせて利用できます。

ただし、小規模宅地等の特例が使えなくなる、相続税で配偶者の税額軽減の制度が利用できるので、税金対策としてはあまりメリットがない場合があるので注意が必要です。

住宅取得等資金の非課税措置

マンションを直接贈与する以外にも、マンション購入資金を生前贈与する方法もあります。

住宅の購入資金の贈与にかかる贈与税は、最大1,000万円非課税とすることが可能です。

直系尊属（祖父母や両親）から直系卑属（子や孫）へおこなうなどの要件がありますが、マンションの購入にも利用できます。

マンションを相続する手続き

マンションを相続する手続きは次のような流れでおこなわれます。

相続人・相続財産の調査

被相続人が亡くなったあとに、相続人・相続財産の調査をします。

相続手続きは全ての相続人が参加する必要があるので、漏れがないように調査しましょう。

遺産分割

次に、遺産分割をします。

相続人どうして協議をして、合意ができれば遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議で合意ができない場合は、遺産分割調停・遺産分割審判によって遺産分割をしましょう。

マンションの相続登記

マンションを相続する方がマンションの相続登記をします。

この相続登記は従来は義務ではなかったものの、現在では相続登記が義務化され、相続から3年以内に登記する必要があるので注意しましょう。

相続税申告

相続税の基礎控除額を超えている場合には、相続税申告・納税をします。

相続税申告は、相続から10ヵ月以内におこなう必要があります。

なお、遺産分割の合意ができず、遺産分割調停・遺産分割審判をしている場合、10ヵ月の期間に間に合わない可能性があります。

この場合には、いったん法定相続分で申告・納税をおこない、遺産分割が終わってから更正の請求によって払いすぎた相続税を取り戻すことが可能です。

まとめ

本記事では、マンションがある場合に相続税がかかるかどうか、かかる場合の計算方法について解説しました。

マンションを含めて財産が相続税の基礎控除額を超える場合に、相続税の申告・納税の義務があります。

相続財産としてマンションをいくらと計算するかについて、2024年1月1日から評価の方法が変わっているので注意しましょう。

計算は非常に難解であり、かつ相続税を軽減する措置を利用できる可能性があるので、税理士に相談して申告・納税をすることをおすすめします。