小規模宅地等の特例とは？適用要件・計算方法・申請手続きをわかりやすく解説

被相続人が亡くなって土地を相続することになった方の中には、「小規模宅地等の特例の適用が受けられるのかどうかわからない」という方も多いでしょう。

小規模宅地等の特例とは、宅地等の相続税評価額が最大80%減額される制度です。

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには要件を満たしている必要があり、「これまでどのようなことに用いられていた土地なのか」によって要件は異なります。

本記事では、小規模宅地等の特例の適用要件や計算方法、必要書類や申請手続きの流れなどを解説します。

小規模宅地等の特例とは

ここでは、そもそも小規模宅地等の特例とはどのような制度なのかを解説します。

宅地等の相続税評価額を最大80%減額できる制度

小規模宅地等の特例とは、被相続人等の居住や事業に使用された宅地等を相続する場合に、相続税評価額が最大80%減額される制度です。

被相続人から土地や建物などの不動産を相続する際は、どれほどの金銭的価値があるのかを算出する必要があり、算出された相続税評価額をもとに相続税の計算をおこないます。

小規模宅地等の特例の適用を受けて相続税評価額が減額されることで相続税の負担を軽減でき、相続税を支払うために自宅や土地などを売却したりせずに済むなどのメリットがあります。

小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は4種類ある

小規模宅地等の特例の適用対象となるものは、大きく分けて以下の4種類あります。

1. 特定居住用宅地等：被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた土地
2. 特定事業用宅地等：被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族が事業で使用していた土地
3. 特定同族会社事業用宅地等：被相続人と親族で50％を超える持株を保有する法人の事業で使用していた土地
4. 貸付事業用宅地等：被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族が貸付事業で使用していた土地

以下のように、宅地等の種類によって限度面積や減額割合がそれぞれ異なります。

相続開始直前の宅地等の利用区分			要件	限度面積	減額割合
被相続人の居住用に供されていた宅地等			特定居住用宅地等に該当する宅地等	330㎡	80％
被相続人等の事業用に供されていた宅地等	貸付事業以外の事業用の宅地等		特定事業用宅地等に該当する宅地等	400㎡	80％
	貸付事業用の宅地等	一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業用（貸付事業を除く）の宅地等	特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等	400㎡	80％
			貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200㎡	50%
		一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200㎡	50%
		被相続人等の貸付事業用の宅地等	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200㎡	50%

参考元No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

小規模宅地等の特例の適用要件

「小規模宅地等の特例とは」で解説したように、これまでどのように使用されていた土地なのかによって適用要件は異なります。

ここでは、小規模宅地等の特例の適用要件について、ケースごとに解説します。

特定居住用宅地等の場合

特定居住用宅地等の場合、330㎡までの部分が特例の適用対象となり、330㎡を超える部分は通常の評価額となります。

まず「被相続人が住んでいた宅地等」の場合、誰が相続するのかによって以下のように要件が異なります。

取得者	要件
被相続人の配偶者	無し
被相続人の同居親族	・被相続人が死亡した際にその家で生活していたこと・その宅地等を、相続税の申告期限である「被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヵ月以内」まで住み続けて保有していること
上記以外の者（家なき子）	・日本国籍を有している者・被相続人に配偶者や同居親族などがいないこと・相続開始前3年以内に、取得者・取得者の配偶者・取得者の3親等以内の親族等が所有する国内の家に住んだことがないこと・相続時に、取得者が住んでいる家屋を過去に所有していないこと・その宅地等を相続税の申告期限まで引き続き保有していること

次に「被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた宅地等」の場合、要件は以下のとおりです。

取得者	要件
被相続人の配偶者	無し
被相続人と生計を一にしていた親族	相続税の申告期限まで引き続き保有していること

特定事業用宅地等の場合

特定事業用宅地等の場合、400㎡までの部分が特例の適用対象となり、400㎡を超える部分は通常の評価額となります。

まず「被相続人が事業で使用していた宅地等」の場合、以下のような事業承継要件・保有継続要件を満たしている必要があります。

要件の種類	要件の内容
事業承継要件	その宅地等で営まれていた被相続人の事業について、相続税の申告期限までに引き継ぎをして、その事業を営んでいること
保有継続要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

次に「被相続人と生計を一にしていた親族が事業で使用していた宅地等」の場合、以下のような事業承継要件・保有継続要件を満たしている必要があります。

要件の種類	要件の内容
事業承継要件	相続の開始直前から相続税の申告期限まで、その宅地等で事業を営んでいること
保有継続要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

特定同族会社事業用宅地等の場合

特定同族会社事業用宅地等の場合、400㎡までの部分が特例の適用対象となり、400㎡を超える部分は通常の評価額となります。

特定同族会社事業用宅地等では、以下のような法人役員要件・保有継続要件を満たしている必要があります。

要件の種類	要件の内容
法人役員要件	相続税の申告期限において、その法人の役員に就任していること
保有継続要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

貸付事業用宅地等の場合

貸付事業用宅地等の場合、200㎡までの部分が特例の適用対象となり、200㎡を超える部分は通常の評価額となります。

まず「被相続人が貸付事業で使用していた宅地等」の場合、以下のような事業承継要件・保有継続要件を満たしている必要があります。

要件の種類	要件の内容
事業承継要件	その宅地等で営まれていた被相続人の貸付事業について、相続税の申告期限までに引き継ぎをして、その事業を営んでいること
保有継続要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

次に「被相続人と生計を一にしていた親族が貸付事業で使用していた宅地等」の場合、以下のような事業承継要件・保有継続要件を満たしている必要があります。

要件の種類	要件の内容
事業承継要件	相続の開始直前から相続税の申告期限まで、その宅地等で貸付事業を営んでいること
保有継続要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

小規模宅地等の特例の計算方法・計算例

ここでは、小規模宅地等の特例の適用を受けた場合にどれだけ減額されるのか、ケースごとの計算方法を解説します。

特定居住用宅地等（300㎡）の場合

特定居住用宅地等の場合、330㎡までの部分の相続税評価額が80%減額されます。

たとえば「減額前の評価額：2,000万円、土地面積：300㎡」というケースで小規模宅地等の特例の適用を受けた場合、以下のように計算します。

• 小規模宅地等の特例によって減額される金額：2,000万円×80%＝1,600万円
• 減額後の評価額：2,000万円－1,600万円＝400万円

特定事業用宅地等（500㎡）の場合

特定事業用宅地等の場合、400㎡までの部分の相続税評価額が80%減額されます。

たとえば「減額前の評価額：5,000万円、土地面積：500㎡」というケースで小規模宅地等の特例の適用を受けた場合、以下のように計算します。

• 小規模宅地等の特例によって減額される金額：5,000万円×（400㎡÷500㎡）×80%＝3,200万円
• 減額後の評価額：5,000万円－3,200万円＝1,800万円

貸付事業用宅地等（100㎡）の場合

貸付事業用宅地等の場合、200㎡までの部分の相続税評価額が50%減額されます。

たとえば「減額前の評価額：2,000万円、土地面積：100㎡」というケースで小規模宅地等の特例の適用を受けた場合、以下のように計算します。

• 小規模宅地等の特例によって減額される金額：2,000万円×50%＝1,000万円
• 減額後の評価額：2,000万円－1,000万円＝1,000万円

特定居住用宅地等（300㎡）と特定事業用宅地等（400㎡）の場合

相続する宅地等の種類が複数ある場合、それぞれについて小規模宅地等の特例の計算をおこないます。

たとえば、「減額前の評価額：2,000万円、土地面積：300㎡」の特定居住用宅地等と、「減額前の評価額：5,000万円、土地面積：400㎡」の特定事業用宅地等の2つを相続する場合、以下のように計算します。

特定居住用宅地等

• 小規模宅地等の特例によって減額される金額：2,000万円×80%＝1,600万円
• 減額後の評価額：2,000万円－1,600万円＝400万円

特定事業用宅地等

• 小規模宅地等の特例によって減額される金額：5,000万円×80%＝4,000万円
• 減額後の評価額：5,000万円－4,000万円＝1,000万円
• 減額後の評価額合計：400万円＋1,000万円＝1,400万円

小規模宅地等の特例の適用を受ける場合の注意点

ここでは、小規模宅地等の特例の適用を受ける場合に注意すべきポイントを解説します。

小規模宅地等の特例の適用を受けるには相続税の申告が必要

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の申告手続きが必要です。

相続税申告書に「小規模宅地等の特例の適用を受けたい」という旨を記載し、ほかの必要書類と合わせて税務署に提出することで、特例が適用されます。

なお、相続税の申告手続きには「被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヵ月以内」という期限があるため、できるだけ速やかに手続きを済ませましょう。

相続時精算課税制度で贈与された土地は適用対象外となる

相続時精算課税制度とは「60歳以上の父母・祖父母が、18歳以上の子ども・孫に生前贈与する際、2,500万円までは贈与税がかからない」という制度です。

この相続時精算課税制度で贈与された宅地等に関しては、小規模宅地等の特例の適用は受けられません。

小規模宅地等の特例の申請手続きの流れ

小規模宅地等の特例の適用を受ける場合、相続税の申告をおこなう際に必要書類を提出して申請することになります。

相続発生後から相続税申告までの基本的な流れとしては、以下のとおりです。

1. 被相続人の死亡届を市区町村役場に提出する
2. 相続人調査をおこなう
3. 被相続人の準確定申告をおこなう
4. 相続財産を調べて評価額を算出する
5. 遺産分割協議をおこなって遺産分割協議書を作成する
6. 相続税の申告・納付をおこなう

小規模宅地等の特例を受ける際の必要書類

小規模宅地等の特例を受けるために必要な書類は、ケースごとに異なります。

以下ではケースごとに解説します。

全てのケースで必要な書類

まず、全てのケースで必要な書類としては、主に以下のようなものがあります。

全てのケースで必要な書類

• 被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍謄本類、または法定相続情報一覧図（図形式のもの）
• 遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）　など

被相続人と同居していた場合

被相続人と同居していた場合、さらに以下のような書類も必要になります。

被相続人と同居していた場合の必要書類

• 特例の適用を受ける宅地等に自分が住んでいることを明らかにする書類（住民票や戸籍の附票の写しなど）
  ※マイナンバーを提出する場合は不要

被相続人と同居していない場合（家なき子特例）

被相続人と同居していない場合、さらに以下のような書類も必要になります。

被相続人と同居していない場合の必要書類

• 相続開始前3年以内の住所・居所がわかる書類（住民票や戸籍の附票の写しなど）
  ※マイナンバーを提出する場合は不要
• 相続開始前3年以内に住んでいた家屋が、自己・自己の配偶者・3親等以内の親族・同族会社等が所有するものではないことを証明する書類（賃貸借契約書など）
• 相続開始時に、自己が居住している家屋を過去に所有したことがないことを証明する書類（登記簿謄本など）

被相続人が老人ホームに入所していた場合

被相続人が老人ホーム・高齢者施設などに入所していた場合、さらに以下のような書類も必要になります。

被相続人が老人ホームに入所していた場合の必要書類

• 被相続人の戸籍の附票の写し
• 被相続人が要介護認定・要支援認定・障害支援区分などの認定を受けていたことがわかる書類（介護保険の被保険者証や障害者福祉サービス受給者証の写しなど）
• 施設に入所する際に交わした契約書の写し　など

まとめ

小規模宅地等の特例の適用対象となるものは、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等・貸付事業用宅地等の4種類あります。

それぞれ適用要件・限度面積・減額割合などが異なり、特例の適用を受けるためには必要書類を準備して税務署に申請する必要があります。

相続に関する知識や経験のない素人では判断が難しい場合もあるため、自力での対応が不安な場合は税理士に一度相談してみることをおすすめします。